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社区管理论文：物业监管模式优化途径透析
管理方式简洁粗暴，缺乏服务意识
社区物业管理与社区业主之间的关系应当是在公正协商基础之上的合作关系，业主通过支付酬劳的方式换取物业管理公司的市场化服务，而物业管理方通过供应据业主大会的准备代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，将物业管理业务托付给物业管理公司，物业管理公司向业主供应各种物业管理服务，业主则需要付费来购买物业管理服务。也即说社区物业管理应当是社区业主委员会依据业主大会的准备聘用，而实际上社区业主以及业主委员会很难对其施加任何的影响。由于大多数状况下物业管理方作为一个既定的事实而存在被社区业主所接受，从一开头就确定了业主和服务方之间的不公正关系。
在现行制度支配下,一旦购房者准备购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。由于依据2007年修订的《物业管理条例》第三章其次十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同商定的内容。这里看似在爱惜业主的权利，其实也在确定程度上限制了业主选择物业的自主权，只能被动接受社区物业管理提前存在和介入社区管理的既定事实。这也使得部分根本就不具有任何资质的物业管理公司堂而皇之的作为一个既定事实对社区物业进行管理，进而在心理上强化了其处于强势地位的事实。
社区物业管理行政化的一个重要的诱因在于政府及相关部门职能的缺位，政府及相关部门并没有对社区物业管理中的不当行为进行有效的监督管理。在社会转型过程中国家、市场、社会三者之间权力再支配的不对称性准备了社区物业关系中的权力博弈是力气对比失衡的非均衡性博弈。因此政府及其相关职能部门的监督管理对社区的和谐进展显得特殊重要。依据现行法律法规规定，县级以上房地产行政主管部门的职责是对房地产行业和物业管理行业进行行业管理和监督。而在现有的房地产市场乱象频出没有能够有效治理的状况下，政府并没有动力去监管基层社区的物业管理的一系列不规范行为。
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由于物业管理公司并非纯粹的市场化运作，而是掺杂着一些行政部门和利益集团的利益，导致相关政府主管部门并没有能够准时订正问题，相反由于其纵容行为进一步强化了社区管理方的行政化行为。虽然小区业主的维权意识在不断高涨，维权行为不断消逝，但是假如每一次正值的维权行为得不到政府的乐观参与支持，维权行为就很难得到好的社会效果。假如政府部门能够准时订正社区管理中存在的不当行为以及对于社区居民反应的问题能够准时回应，就能弱化物业管理方的权力过大等行政化行为，削减社区范围内的各种纠纷，构建良好的社区公共秩序。
促进城市社区物业管理良性进展的对策
社区物业管理作为社会化、市场化的管理行为，对于城市住宅小区的日常管理和维护，对于改善人居环境、稳定社会治安、促进和谐社会建设方面发挥了重要作用。但在管理过程中存在的行政化管理行为，不但与我国基层社会管理机制创新背道而驰，而且还影响了社区物业治理的绩效，导致社区业主无法享受基本公共服务，降低了社区居民的满意度，甚至导致各种群体性大事的发生。因此必需实行有效的措施化解社区物业管理中的行政化倾向，维护社区业主利益，促进基层社区和谐稳定进展。
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在城市基层社区管理范围内主要存在两大社区自治组织，社区业主委员会和居民委员会，它们作为基层社区自我管理自我教育自我服务的自治组织，可以部分消减物业公司与社区业主之间权力的非对称性，对于基层社区物业管理的行政化行为有着确定的抑制功能。但在当前社区业委会和居委会面临着一系列的逆境导致其并没有能够发挥其应当具有的功能。对于业主委员会来说，它们面临的问题有：首先，在部分的物业小区内，根本就不存在业主委员会。业主委员会的成立需要确定繁琐的程序，假如缺乏社区物业和相关部门的支持，社区业委会的成立将是一个漫长的过程。其次，业主委员会的日常运转增加了社区业主的经济负担。业委会作为业主们的自治组织，其日常运转经费来源于全体业主的缴费，这无疑增加了业主的经济压力。假如业主不情愿缴纳费用，业委会则根本无法正常运转。再者，即使存在业委会，但业委会内部利益的分化可能导致其根本不能维护业主的共同利益。由于业主和业主委员会是一种托付关系，在这种关系模式下，由于信息不对称，托付人难以对人的行为决策进行全面的、彻底的监督和约束，于是就存在一个人的“道德风险”问题。而且，在一个社区内有诸多的业主，业主委员会在履行职责的过程中，其全部权的主体并不是单一的，而是多元的。这些多元主体之间既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具体的事务处理过程中，就很简洁消逝利益上的纷争。
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正如有关的争论显示，