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国际[6S·VILLA]标准
Stream（湖畔水岸）： 以海岸、江滨、湖畔这三类“天水宝地”为择址标准。 [环境价值] 水岸别墅，以稀缺不可再生之环境资源和景观资源，以此首先体现其地位的尊贵与物业价值，其次表现享受临水生活
，更特具排它性的价值点
核心价值之四
大面积私家园林、亿元湖滨路、近水平台和亲水生活是目前全国欠缺价值点。是本案进行超地域行销的价值基础。
核心价值之三
从产品风格分析
美式别墅|观光|亲水|社交|开放
欧美乡村别墅的舒适风格与社交圈层兼容并蓄
东莞唯一的水岸圈层别墅
从资源价值分析
占据绝色资源，不可复制
并联别墅·联排别墅·湖畔别墅
东莞稀缺·中国少有
项目·产品规划与核心价值分析
Date
14
湖畔私家别墅
自我实现层面
因为是世界的
社会称誉感
特殊身份的象征
因为是私有的
领域专属感|私人物管
私家园林·户户观湖·私密
因为是唯一的
自我表现需求
稀缺不可再生
荣耀
显富
社交
品位
知富阶层
商界精英
私营企业主
港台人士
马斯洛心理需求层次与核心价值分析
因为是国际的
社会价值认同感
湖畔别墅·亿元园林·
亲水平台·未来城市发展方向
Date
15
2008·趋势
别墅|名车|私人宴会
2008·世界
开放·交流·运动·度假
美式生活形态开放与 上流生活形态的封闭
2008·标志
新上流成功的标志
游艇·码头·大型会所
中国上流社会的新追求
湖畔别墅·私家园林·私人管家
国际观生活的标志
同步国际的湖滨生活
私享阶层的社交圈 以亲水交际为核心的假日生活
阶层的标志
独享的尊荣
私家别墅/私家园林
家家拥有一个会所私家会籍
2008·圈层社交时代
生活方式趋势与核心价值分析
2008·享受
新奢侈主义、新社
交主义的主题
更大·更多·更自由地享受
*
16
排它性价值认同
湖畔别墅·亲水·私家园林
临湖资源/松山湖景观
具有强区隔与养生吸引力
多层面的功能性
度假/商务/居家/养生
东莞富裕阶层
海外归侨
异地客户
镇区客户
外动线的通达性
高速路网|镇区道路
对外域幅射性强
客群流 分析
客源流与核心价值分析
跨地域的唯一性
大面积私家园林|
湖畔生活模式
具有投资价值
Date
17
湖畔别墅核心价值
美式别墅
天圆地方/舒适生活
环湖+湖中岛
湖畔别墅
独一无二/真正亲水
私家园林·游艇·水岸生活
家家拥有大型会所会籍及莞中学位
别墅生活圈层
5200亩·东莞第一大湖畔社区
排他性
排他性
独特性
独特性
大型会所
（配套价值）
世界级
（品牌价值）
自然风景
（景观价值）
人文历史
（人文价值）
湖畔别墅价值的传播力等级分析
Date
18
竞争力分析
规划
湖畔别墅
亿元湖滨路
800万平米原生湖
私家园林
品牌
本土地产龙头
大师级规划设计
产品
美式别墅
亲水/圈层生活
配套
大型社区
会所
交通
可到达性/接受性
不因共有路而选择
价格
板块
人文价值
香市/状元笔/莞
英园/生态科技城
景观
湖景
山景
园景
复合景观
选择性理由
可承受性
否定/接受的理由
不是选择性
可承受性
选择性/价值点
可称誉性
排他性
可生活性
Date
19
营销难点分析
同类竞争
水岸别墅
距离问题
3000万
的价值理由
购买理由
功能问题
同样水别墅
水乡贵、绿洲便宜
水别墅已不成为价格的支撑点、同类环境盘不少
（万科松山湖1号、中信森林湖、水印长堤、半岛城邦、丰泰东海山庄、万科棠樾）
对外地而言江景不如海景
购买理由？吸引东莞外地区的理由
特殊、排它性理由
水是共性优势
别墅项目均有水
目前与项目本身素质有一定偏离
突破价格需充足理由
居住——价高·30分钟
度假——价高
投资——保值
商务——社交、价高
东莞郊区别墅圈车程普遍较远
30分钟的跨度购买动因是什么
Date
20
客群
40-50岁
50/60年代生的人
家庭
X族（4-4-8）
生于50、60年代、年龄40－50、创业80年代
外市富裕阶层
家在港澳台及珠三角地区
生活
松山湖产业园
私企业主
大型企业
上流阶层
银企·保险·证券·传媒·其他
阶层
现状别墅客群分类
事业
家在临近镇区
为下一代读书，看好松山湖前景
Date
21
购买别墅的理由
如何确定我们的核心价值
商务别墅
会所|社交
度假别墅
第二居所
投资别墅
保值
居家别墅
第一居所
稀缺资源