文档介绍：夏商阳光雅苑
营销推广策划书
目录
一、漳州房地产市场分析
二、项目概况
三、项目SWOT分析
四、项目企划思路
五、项目客群分析
六、本案来访客群分析
七、项目市场定位
八、价格定位策略
九、营销推广策略
十、整体销售策略
十一、项目整合营销推广策略
十二、分阶段营销推广策略
十三、项目物业管理模式分析提要
十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识
十五、营销推广计划
前言
作为房地产,营销是第一性的,市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题,因为楼盘的建筑不是主要问题,只要有资金就能建筑楼盘,但是具有资金不一定能卖出楼盘,而且楼盘的建筑要以营销为基础,建什么样的楼盘、户型的设计与分配等问题就是营销的问题,而不是建筑本身的问题。
营销的误区:包涵着营销概念(理念),营销策划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列问题,发展商权衡一个成功的营销组织,主要就是看这个组织是否具有逆向思维能力,反向求异思维方式对一个营销团队来说是生死存亡的源泉,它打破了****惯性的格局,用一种新的思维模式来思考事物,走自己的路,就是要找出自我的途径与方式。在这个创意信息的时代,所有好的创意,完全都来源于真正务实的逆向思维。
一、漳州房地产市场分析
(一)漳州土地市场状况
1、土地供应情况:
自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后,经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让, 2002年~2005年,漳州市国土资源局围绕漳州市委、市政府确立的“建设新区、开发沿江、改善旧城”的城市发展战略,对市区土地实行了垄断经营和公开招拍挂出让。截止到现在,在城市规划区内共出让房地产开发用地29宗,总面积达3385亩,。(附件一:2005年漳州公开出让国有土地使用权情况)
2、漳州土地市场呈现以下特征:
(1)土地需求先冷后热
2002年是漳州房地产发展的转折点,从这一年开始,全市商品房住宅价格逐年攀升,尤其是市区涨幅更大,2002年到2005年四年累计涨幅突破50%。伴随着房地产业的升温,市场对土地的需求也日渐旺盛。2002年到2003年两年间,漳州市国土局共组织了9批次土地的挂牌拍卖,成交率仅为51%,土地需求明显不足。2004年,土地需求市场明显升温,全年出让房地产用地8宗,全部超过底价成交,其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始,多次回合的竞价,最后以6820万元成交,创下了市区每亩220万元的最高记录。2005年3月份,漳州第一次国有土地公开出让中有4宗土地竞价异常火爆,土地成交价远远高出预期的拍卖底价。 
(2)土地供应前松后紧
2002~2003年供地总量达2658亩,占近四年供地总量的79%;2004~2005年,,不及近四年供地总量的四分之一。
外地开发商抢滩漳州
据统计,2002年~2005年,市区共出让了29宗地,卖了3385亩,其中有21宗被17家外地开发商竞买走。如夏商集团、厦门特房、厦门金宾士、厦门信达、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司。
开发商土地储备量加大
到目前阶段,漳州房地产市场当中,通过政府招拍挂进行出让的土地共有3000多亩,但由于土地出让缺乏经验,前期供地节奏偏快,出让宗地面积偏大,截至目前仍有部分土地尚未开发利用。
3、土地供应预测
漳州未来土地供应将以城市发展为导向,一方面调控供应总量,另一方面是加大旧城改造力度,同时扶持新区建设。(附件三:漳州市2006年即将拍卖的土地)
根据漳州未来几年的工作重点——,把城市整体向东推进;芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主,在城市内涵方面注重提升城市品位,加快旧城改造。
可以预测今后几年供地的重点是:
西部———开发金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造;
南部———主要指九龙江两侧的旧城改造,既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地开发;
北部———结合漳华路建设,继续启动其两侧土地的开发,重点是南坑仓库群及二燃片区的土地。
总之,今后几年,增量土地的供应会有所节制,存量土地的盘活会更多。
(二)政策后的漳州楼市
详细房地产市场运行数据见附件三。
从全年的成交情况来看,2月份成交最少,整月成交95套,即便房产新政出台,新建商品房的成交情况也保持着良好的状态,如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的发展态势。
从全年的走势来看漳州市区的房价基本在2480~2600元/平方米间上下浮动,全年的第一个高峰是