文档介绍：房地产项目目标市场选择策略研究
摘 要:在产业不断升级创新的现代化市场中,行业内竞争日益激烈,合理的营销策略对房地产项目起着重要的作用,如何合理的选择目标市场成为当前面临的重要课题。以济南市历城区万达文旅城二期项目为研究对象,运展方式的转变和应对国际化竞争的需要,新的货币政策和外汇市场的变化将成为影响房价波动的重要因素。
(三)科学技术环境分析
当前,人们对于房地产的需求日益呈现出个性化和现代化等特点,并日益向绿色环保节能、智能化等方向发展,促使房地产企业要跟上技术变革的步伐,不断创新,满足当代人们对居住生活的需求。
(四)社会文化环境分析
社会文化主要指一个国家或地区的价值观念、生活方式、风俗****惯及教育等的总和。社会文化不仅影响万达文旅城二期项目的目标市场,而且影响消费心理及消费****惯等。随着人们生活水平的普遍提高,中高收入人群更加注重户籍、教育、医疗、地理环境、交通等要素,使商品房的档次朝着高品质方向发展。
三、 研究项目营销现状分析(SWOT分析)
SWOT分析法,即态势分析法,将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等列举出来并依照矩阵形式排列,然后用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论,用于制定集团发展战略和分析竞争对手情况。万达文旅城二期项目坐落于济南市未来城市规划的黄金地带,优越的地理位置为项目发展带来了良好的发展潜力。通过SWOT分析,充分了解项目的营销现状,找到问题所在,为选择目标市场提供科学的依据。 (一)優势(strength)
1. 项目品牌市场认可,口碑良好
融创公司专业从事住宅及商业地产综合开发,坚持区域聚焦和高端精品发展战略,品牌理念被广大消费者认可,万达集团更是在二十多年来在房地产方面做出了显著成绩,二者强强联合,市场口碑良好,被消费者认可。
2. 地理位置优越,地块未来极具潜力,周边基础设施配套
(1)地块优势:位于济南市未来发展战略的核心方向,紧邻主城区,区域内高端商品住宅稀缺,商业、娱乐、医疗配套齐全,教育资源丰富。
(2)建设优势:,绿化率30%,建筑密度较小,地块平整,适宜居住。
(3)价值提升优势:商业方面结合万达文旅城项目的建设招商,有极大的经济发展空间,市政项目、自然公园结合项目整体打造,环境良好,生态优美。
3. 团队协作发展,科学技术力量雄厚
4. 济南市消费者的消费情结
在济南市民的心中,自古以来就有“住东不住西,住南不住北”的城市情结,与该项目位于济南市东南部的地理位置刚好吻合。
(二)劣势(weakness)
1. 项目投资成本高,资金风险大
万达文旅城二期项目开发资金成本很高,而银行对房地产市场采取了一定的调整实行贷款收紧,因此项目需要快速融资,维持资金链。
2. 周边环境的不利因素
该项目的地理位置虽在济南市未来规划发展的核心方向,但就目前来看仍处于待建设之中,有很大的不确定性。
(三)机遇(opportunities)
1. “二胎政策”迎来住房高潮
随着我国全面放开二胎政策,人们换大房子的消费欲望高昂,造就了新的置业热点。人们对于大户型、高品质的住房需求增多。
2. 济南市房地产市场发展态势良好,项目正处发展规划中心
该项目所在地区正处于济南市未来规划发展的中心区域,未来发展态势良好,济南市房地产市场近年来也呈现良性发展情况,该地将有多条交通干线通过,地铁M3号也随之设点,东客站的建立运营,推动区域优势上升,繁华初显。
(四)挑战(Threats)
1. 房地产调控政策持续出台
中央经济会议明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,体现了中央调控房价的决心。近几年来,各种房地产调控政策密集出台,给房地产市场带来了不小的冲击,房地产市场走冷。济南市人民政府积极响应“限购政策”来维持房地产市场持续、稳定、健康的发展。
2. 房地产市场竞争激烈
当前,济南市东南部投资建设了不少房地产项目,万达文旅城二期项目受到更多来自竞争对手的严峻挑战,并且由于融创的品牌理念为“定位高端精品,追求至臻致远”,销售价格可能会高出市场均价,在价格方面不具备优势。二套房贷款利率上浮也给房地产企业带来一定冲击。限购区域提升首付,对一些资金有限又没有刚需的家庭来说可能会放弃买房。
(五)基于SWOT分析,对各因素进行排序,构建完整的SWOT矩阵:(见表1)
综合上述分析,济南万达文旅城二期项目更多的使用SO“机会+优势”策略,专注于高端房地产项目的开发,利用