南京二手房交易流程全攻略.docx

文档介绍：南京二手房交易流程全攻略
二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现过失，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广阔购房者一一解答。
一、二手房交按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。
纠纷五：因中介行为引起的纠纷
如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进展交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进展居间和代理时，不标准不尽责而造成的纠纷。
纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承当的责任。
纠纷七：因房屋质量引起的纠纷
由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家成心隐瞒房屋质量瑕疵应承当赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承当责任。
纠纷八：因“黑白合同〞引起的纠纷
“黑白合同〞指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同〞，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同〞，作为交易的真实成交价格。
纠纷九：因户口迁移引起的纠纷
房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购置二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题。
★一、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋
进展保护。根据我国?城市房地产管理法?第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此，购置二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，但凡产权有纠纷的，或是局部产权〔如以标准价购置的公有住房〕、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再适宜都不要购置，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改良程的不同开展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购置的公有住房，要注意是否已经按本钱价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有效劳合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。
当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购置。
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