文档介绍：防骗贷需多重关卡
土地和房屋,是重要的抵押财产。以土地使用权或与土地使用权密切关联的房地产作为抵押,是被广泛采用的一种物的担保方式,相对于保证贷款风险较小,在维护交易安全方面发挥了积极作用。2000年以来,我国土地抵押贷款每年以误有关。
3 土地使用权做不到依法登记所形成的土地使用权骗贷。
土地使用权登记是将土地使用权记载于土地登记簿的行为。目前,对集体土地使用权的全面登记存在困难。这就使得以部分集体土地使用权作抵押存在虚假问题。比如,乡镇企业建设用地缺乏独立性,一般均未领取集体土地使用证,致使部分集体土地及地E建筑物的权属不清。
(三)金融机构方面的原因所形成的土地使用权骗贷
1 审查不严所形成的土地使用权骗贷。
当事人若要以土地使用权抵押向金融机构贷款,必须拥有合法的土地使用权证,其上还要标明土地的位置、大小、用途、获得土地的方式等。这些有关信息,银行可依法到土地登记部门或者其网站上予以查询。只有核实无误,土地管理部门为银行开具他项权利证书,并做出业已抵押的标注,银行才可以放贷。
毋容置疑,所有以虚假土地使用权所申请的抵押,只要银行方面能严格按照法律规定和放贷操作流程,尽到审查义务、规范操作,均可以避免骗贷的最终发生。
2 抵押程序不规范所形成的土地使用权骗贷。
在我国法律上,土地使用权抵押权是他物权,其合法权利凭证是《土地他项权利证明书》,而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》都不作为抵押权的法律凭证。所以,即使抵押权人扣押了土地证书,在法律上并不形成抵押的法律效力。此外,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证的手续。可见,抵押程序不规范,往往使“无地骗贷”和“一地几贷”的现象在所难免,而且因此产生的经济纠纷难以解决。
3 银行人员与抵押人串通牟利所形成的土地使用权骗贷。
银行人员与抵押人串通牟利,最易导致虚假土地使用权抵押骗贷得逞。
(四)政府部门对抵押不当干预所形成的土地使用权骗贷
其实在很多情况下,土地登记部门之所以不能依法登记、银行不能依法审查,并非其不想依法办事,而往往是当地政府违法干预的必然结果。
防范虚假土地使用权抵押骗贷的法律措施
(一)要建立健全土地统一登记制度
我国《物权法》第10条规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”但到目前为止,统一的登记制度还没有依法建立。《土地登记办法》规定的一些登记目前也还难以落实。因此要制定配套制度,加以规范和落实。
随着科技尤其是电子技术的迅猛发展,在不动产登记领域也出现了电子化的趋势。在我国,上海市的《房地产登记条例》第5条和台湾地区的《土地登记规则》第6条都涉及了登记电子化的问题。英国、美国等国在登记电子化上已经取得了实质性的进步。英国2002年的《土地登记法》专门于第八部分规定了电子登记的问题,德国的《土地登记簿法》也于第七章专门规定了机器编制的土地登记簿。电子登记与书面登记相比,能够实现登记的高效率,实现高效便捷的查询,实现不同地区、不同部门之间数据和信息的共享与交换。
目前,我国土地登记电