文档介绍：英地·天骄华庭东地块产品规划建议钧城地产·中国天骄华庭项目组商品价值的载体房子生活的载体空间居住的载体户型演绎着多彩的空间实践着生活的梦想体现着居住的价值……创意创新创造全城首创——英地·天骄华庭从空间开始阐释居住的品质一期户型配比回顾分类户型编号类别面积面积比例套数套数比例两房 A12房2厅1卫 82㎡ % 192 % A22房2厅1卫 79㎡ % 128 % B12房2厅1卫 89㎡ % 370 % 小三房 B2 2+1 房2厅1卫 89㎡ % 249 % 3+1 C1 3+1 房2厅2卫 130 ㎡ % 121 % E1 3+2 房2厅2卫 135 ㎡ % 49 % E2 3+2 房2厅2卫 142 ㎡ % 98 % 合计 % 1207 100% ?主力户型为 B1 、B2 户型,占总面积 47% ; ?B2 为 89㎡ 2+1 户型, 优势明显,可考虑适当增加比例。? 90-130 ㎡,可考虑增加部分 120 ㎡三房。二期地块分析花园路与西地块相比,东地块形状规整、方正, 同时更加靠近花园路, 更加具备做高端物业的基础条件。启示: 二期户型配比在满足基本政策的前提下, 可适当的增加大三房与大四房的供给。区域性竞争分析 21 3 4 51 鑫苑(新地王) 2 白庙城中村改造 3 蓝堡湾二期 4 数码公寓 5 圣菲城根据本案的推盘进度,推测东地块产品最直接的竞争对手将来自有鑫苑(新地王项目)、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓。(圣菲城尾盘阶段不形成直接竞争) ?鑫苑(新地王)以 690 万元/亩的价格成交,成本不低于 6500 元/㎡,为了到达利润最大化,因此该地块最有可能做高低配的规划,极可能是景园升级版产品; ?白庙城中村最有可能被升龙拿下,升龙置业一贯的做法走大众产品路线, 属于房地产是市场中的快速消费品,类似凤凰城; ?蓝堡湾被正弘置业拿下后,二期产品很难预测,根据“复制成功案例”的思维,正弘置业很有可能模仿正弘山、正弘旗的开发模式; 剖析未来的竞争,寻找市场空白需要研究鑫苑(景园)、升龙(凤凰城)、正弘(正弘山) 的产品规划景园户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室 34— 53㎡ % % 13874 378 % % 两室 78— 84㎡ % % 64283 796 % % 86— 88㎡ % 33064 380 % 89㎡ % 9078 102 % 三室 89㎡ % % 5696 64 % % 118 — 125 ㎡ % 8400 70 % 130 — 132 ㎡ % 8384 64 % 145 — 152 ㎡ % 12496 90 % 四室 146 % % 3796 26 % % 147 % 1176 8 % 152 % 912 6 % 复式 185 % % 5920 32 % % 195 % 4680 24 % 合计 % 100% 171759 2040 % 100% 景园规划符合 90/70 原则, 主力户型为 78— 88㎡两房;另有 89㎡的两房和小三房;三房面积从 118 — 152 ㎡,其中以 145 — 152 ㎡数量偏多; 180 ㎡以上的复式也占一定的比例; 鑫苑景园产品剖析凤凰城户型配比表户型面积区间面积比汇总建筑面积套数套数比汇总一室 34— 38㎡% % 20088 558 % % 两房 75— 78㎡% % 14229 186 % % 83— 88㎡% 47709 558 % 三房 114 ㎡% % 7068 % % 128 — 136 ㎡% 48732 372 % ㎡(入) % 8038 % 四房 148 ㎡% % 4588 % % 159 ㎡% 4929 % 合计 % % 155381 1860 100% % ㎡凤凰城产品种类较多,符合多重置业需求。主力户型为 83— 88 ㎡两房和 128 — 136 ㎡三房,均为大众产品;最大面积为 159 ㎡的四房,定位为中端产品。另外有一小部分的创新户型, 129 ㎡带入户花园的三房。升龙凤凰