文档介绍：房地产基础知识培训
中体奥林匹克花园集团
2008年7月
目录
第一章房地产基本概论
第二章建筑学基础知识
第三章房地产交易
第四章房地产开发流程
第一章、房地产基本概论
第一节房产与地产
一、房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类
地产:即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产分类:居住用地、工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、商业服务用地、公共绿化用地、教科文卫设施用地、港口码头用地、军事用地、其它用地。
三、土地所有权的概念与划分
土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为:国有土地和集体土地两类。
国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。
集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
四、房产的分类
住宅建筑物
生产用房
办公用房
其它楼宇:如外国驻华机构用房、宗教用房等。
五、房产所有权的分类
占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。
使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要。
收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。
第二节、房地产市场
一、房地产市场的概念
狭义概念:房地产商品进行交易活动的地方或场所。
广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
二、房地产市场的特点:
经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。
流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
市场的统一性:指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
供给的稀缺性:一方面是人口的不断增加,需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本上是恒定的。
不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制,具有不完全开放性。
市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远,因而房地产市场只是一个不充分市场。
房地产市场投机的巨大可能性:房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
三、房地产市场的分类
房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。
房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。
第三节、房地产消费
一、房地产消费的类型:
投资型:房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用,而是为了作为投资对象,通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式,通过出售或出租来获取利润。
生产型:对房地产的消费不是为了用于消费,而是作为生产和经营场所,为生产和经营提供活动空间或场地。
消费型:主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。