文档介绍：城市丽景项目定价方案
市场比较定价法
、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
>
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想；
3、密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点；
4、户型通透的少，朝南户型好的的房子少；
五、价格定位原则
市场比较定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“整体规划”、“内外配套”、“位置交通”、“户型结构”、“景观”、“建筑结构”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
！
1、项目价值要素分析
（1）产品及配套要素
户型
针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑客户对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所
娱乐、购物、休闲、教育、餐饮场所设施齐全。
环境
由绿艺、水景、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心
规划
理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。
2）位置交通要素
出行与停车方便
距交通干道距离合适，有数条公交路线经过，有充足的停车位。
生活方便
购物、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便
学校距离适中，教育质量较好。
3）景观要素
外景观
公园、绿化、道路
内景观
广场、小品、水景
（
（4）物业管理要素
安全
防火、防盗、交通安全，各项措施周密
服务
日常服务、家政服务、酒店式服务
文化氛围
特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
2、项目价格因素比较表（100分满分）
比较因子
城市丽景
海岸华府
止泊园
鑫丰丽景
【
嘉和丽景
穗丰金湾
海与城
价格
X
6000
5200
5000
5600
5500
5800
整体规划
65
90
85
65
70
80
75
外部配套
80
90
85
80
75
80
95
地理位置
85
75
75
85
/
85
80
65
社区景观
60
75
70
60
/
55
70
60
建筑结构
75
75
75
75
75
75
75
户型合理
60
90
80
70
65
70
65
新技术运用
70
80
80
70
70
80
80
物业管理
70
75
85
70
70
70
70
内部配套
70
70
70
75
>
90
70
95
交通
85
80
75
85
80
80
70
项目定位
70
85
70
70
！
70
80
85
合计
比较得分
790
885
850
805
8厶5
835
835
1
【
根据以上数据，计算如下：
（6000/+5200/+5000/+5600/+5500/+5800/）三6二元
故建议本项目对外均价5250元/^
，
六、产品价格调整系数方案
由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。
调整价格=基准价*（1+调整系数）
1）价格调整系数
考虑项目仅一栋单体建筑，价格调整仅考虑垂直系数、水平系数、面积系数、景观系数等因素对价格进行调整，详细情况如下：
1、产品垂直修正
(
根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示
楼层
1
2
3
4
5
6
…
8
9
10
11
12
13
14
15
16
价差
100
50
100
50
50
30
0
30
30
30
30
30
30
30
0
30
系数
<
0
楼层
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
价差
30
30
30
0
30
30
30
0
30
30
10
-10
系数
)