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万辰镇江天桥路可行性研究报告
引言：
以目标为导向，以方法为利刃。
区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势
10%
30%
70%
起步阶段
加速阶段
后期阶段
城市化率沿S型曲线变动
，，%。
从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。
城市宏观背景
城市属性
城市规划
历史背景
宏观经济
镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。
镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。
消费水平——镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。
城市宏观背景
城市属性
城市规划
历史背景
宏观经济
镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇扬”都市圈重要节点城市，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛起的势头。
镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。
镇江经济与江苏其他相比，镇江GDP总量不高但增长迅猛，人均GDP于04年突破3000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。
镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。
城市宏观背景小结：
整体市场
2006年
2007年
2008年
2009年
成交数量（幅）
50
32
30
58
成交面积（万㎡）

成交金额（亿元）

楼面地价（元/㎡）

受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制， 07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，㎡。
从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。
土地出让——受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势。
整体市场分析
整体市场
土地市场
从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。
从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。
用地结构——镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升
整体市场分析
整体市场
土地市场
从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。
从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，其中09年润州区受大量低价拆迁安置用地出让的影响，成交均价明显被拉低，实际成交均价在08年基础上有一定幅度上升。
区域结构——镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少
整体市场分析
整体市场
土地市场
09年，㎡，%，，，供过于求的局面有所改善。
09年，镇江市区商品房成交均价为4449元/㎡，%，较08年增加425元/㎡，镇江住宅房价进入稳步上涨通道。
供销情况——受09年市区大规模拆迁影响，推动镇江房地产市场量价齐升
整体市场分析
整体市场
土地市场