文档介绍：榆树星城（左右岸特区）项目
总体策划报告
内容提要
第一部份 梳理认识 确立项目高广度 〈第1—6页〉
（策划方式原则思想及开发策略概述）
第二部份 项目综述（定位、整体功能、文化力）
I 定位前思考（问题的提出） 〈第理念、推广理念、 销售理念，必须对政府、公司、市场三位一体的各种资源进行聚焦和梳 理，结合城市整体格局、项目周边规划方向及建设力度，来一个必须的 『宏观大势把握』。同时要时不我待的把项目创新性和超常规作为运作 支点，在新的战略平台上（公司架构的专业性科学性效率性+
不要最好 只要更好的「策划型运营合作公司」+—定得公关换来的政府公共平台 而非「头痛医头脚痛医脚」的个别部门）进行「深度资源整合」。据此 快速实现富达公司及项目整体发展的战略突破，「合作营式」模块而形 成整体（南北两块）推广设计、分层推进建设与滚动营销体系一-即确 保资金链，抓住人才链，巩固服务链盘活关系链的「开发策略」。
至于具体开发策略简单地说可以有如下三种选择思路:
（_）超常规运作模式：
逆向思考、发散思维，高举政府大旗，先商后宅，先南后北，树立 唯一性排它性的“江湖地位”（湘西南及五省周边中心区域唯一 shopping mall）o这符合品牌房产运营的个别规律：商聚超常人气，炒活增值住 宅地块。操作上是全面启动南块宜建部份:标志楼15层「榆树右岸SOHOJ （Small office home of—live）及局部内陷弧形连体主楼5层mall （「右 岸•动力城市」），整体物业参见附图，业态细分见本案第五部份描述。 本期要求14个月内完成投资8000万元人民币左右，建筑7. 5万Itf （其 中纯商6万m2左右，）。推广与销售全程同步跟进， 先声夺人地有效地抢先于其他被政府无序规划而待建的中大型商业项 目，以期最大化拦截有限的目标客户。并以区域商业「第一标高」全程 化内外脑合并式品牌招商。对于南块不宜居地段，「用土地换政策」策 略请求政府出资我方承建，打造主题雕塑绿化型城市公共休闲广场（处 置方式之一，烘托提升商业价值），其万余平方米不规划形状但转化成 文化风光带便成为城市旅游景点之一，与二桥对面省级「生态公园」遥 相呼应。如此先系统地打造南地块的突破口，就是要站在前述「项目为 城市副商业中心的高度」，与政府联体重磅出击，制造事件，融入
CEPA 产品（香港零关税贸易流通圈商品与服务）和齐全型国际国内知名名牌 产品入市的系统炒作，集约传播，搅动渝黔桂湘鄂周边中心次发达经济 圈的高度关注，此举总价可增值±1500元/rtf （即项目增收1亿人民币）。
（二） 常规运作模式：
其视角是「静观其变」--好比“坐在收费站看在高速路上行驶的 车辆”――即以明天为适度准绳。与第（一）策略的区别在于对怀化走 向是「静止中看发展和发展中看发展」，第（一）策略好比是“同在高 速路上坐在桑塔纳中看前面奥的A6的行驶”，加速而不超越，安全到达 终点。本模式操作是将项目分为两个阶段（南北分建，但统一宣传）三 个时期（北块为两期，南块为一期），适应市场销售三次承载量（或称 “放量”）。建设中先北后南先宅后商，树立住宅“怀化第一品位”的高 度。但这只能以平常人气带街铺商气，稳健但整体价格难有高端突破（科 学估算是宅均价在1780元/rtf商均价在6000元/rtf水平上徘徊），而且 住宅并非一成不变地顺销（因怀化楼市弹性大已是一日千里）。第一阶 段一、，地上建筑17万rtf （,）,其中 塔楼1. 54万m2,小区入口处临街会所2400 m2。地下建筑5000 m2 （仓 储、配套设备用房、停车）不宜过大而增加建筑成本，生活超市于地上 安排。
（三） 集约化运作模式：
在总定位「左右岸特区」的旗帜下，静止地认为怀化缓慢发展或不 发展，视整个项目为母项目，用子项目切入市场（或称「点式引爆」市 场）。操作依旧是先北后南先重宅后重商，但不同的是以南块「文化带 主题城市休闲广场」和北块三角带地标建筑（怀化「城市名片」）为龙 头，以泛会所（临街，亦在初期为主售楼部）及与裙楼相连的118M长 景观通透式街铺为载体（建设成本不高），而形成「怀化的经济特区」。 用地标建筑的塔楼商务酒店（或酒店式公寓）的特。用精品商业街的新, 用泛会所生活方式的文明及景点式的广场来标高总项目,吸引超大量人 气，从而增值区内住宅（第二期）。此模式风险与稳健并存，但市场爆 破力强大。另外，把南块MALL与北块内住宅同在第二期序列开发，方 能形成气势而强销节约推广与销售成本。力争把项目整个建设与营销时 间缩短至最低限度（约W45个月）。
本案的