文档介绍：谨呈: 河南正商置业有限公司[2009]-ZZTZH-09 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归同致行(中国)地产顾问有限公司所有,未同致行(中国) 地产顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 正商龙湖项目前期定位策划思路在初次勘察正商龙湖项目地块之后,同致行带着一系列疑问与假设,先后进行了 5轮激烈的内部讨论。争论问题的焦点是——本次汇报前的一些感触 、环境资源优势不明显、地块呈复杂坡地特征、区域环境相对落后的情况下,龙湖项目的价值点或者能够建立的价值点究竟是什么? 、距市区近 8㏎的项目来讲,项目总占地 33 万㎡、总建面约 40 万㎡这一规模指标意味着什么?是功能具足的郊区大盘?是主题鲜明的城际高端住区?还是某种群体交融的***生活组团? “影响市场”而不是“依托市场”才能实现项目的成功, 那么龙湖项目所面向的客群究竟应该是哪些人?对他们来讲,龙湖项目究竟有可能成为的是“第一居所”还是“第二居所”? 、开发商与消费者都已****惯了高容积率物业,低密度物业发展稀缺并且没有成为市场细分主要成因的郑州市场,龙湖项目的“发展座标”究竟是什么?是超前带领区域房地产发展的领导者?是郑州高端物业项目的追随者?是郑州主流市场性价比的挑战者?还是郑州低密度人居模式的补缺者? ——正商有没有可能成为第一个吃“螃蟹”的人,郑州有没有吃“螃蟹”的机会?或者说,郑州究竟有没有“螃蟹”可吃? 带着以上的这些问题与假设,同致行结合之前操作同类项目的经验,拟订了认为龙湖项目开发必需首要解决的问题点如下——本次汇报前的一些感触 ? ? ,如何建立项目的价值点? ,开发物业进行怎样有机组合才能够提升项目的竞争力? , 采取怎样的规划手法方有助于建立项目的差异点、辐射力、吸附力? 从客观角度诠释项目发展定位郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析从项目定位梳理项目价值点项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考从项目价值点解读项目规划设计项目开发模式研究、物业布局构想、物业发展形态构想本次汇报沟通的目标 123 从客观角度诠释项目发展定位本次汇报沟通的目标 1郑州低密度物业发展研究典型个案研究项目地块分析 988 五层退台洋房、八层电梯洋房鑫苑逸品香山 140 双拼、联排沁园春 4885 66 130 别墅、楼中楼、花园洋房、小高层、高层普罗旺世 1625 联排、叠加森林半岛 619 多层洋房叠加别墅联盟新城三、四期 1263 21 36 独栋别墅、联排别墅, -- 6 15 独栋别墅、联排别墅、 493 叠拼别墅,多层洋房甲六院 266 双拼别墅、联排别墅、宽景 HOUSE 、大河龙城 346 10 10 假日套房、联排别墅、独栋别墅龙泊圣地 10625 合计套数已推面积(万㎡) 容积率总建面(万㎡) 总占地(万㎡) 物业类型项目名称●同致行低密度物业研究郑州低密度物业项目数量较少,目前市场总体供应约为 247 万㎡,已推出面积为约 154 万㎡,市场供应量适中,主要的竞争层面体现在物业形态、环境资源和风格方面低密度物业研究高端综合旅游地产 总建面 40 万㎡雁鸣湖项目?优势;规模大、区位优、交通便利、产品高端?劣势:缺少水景联排别墅、双拼别墅、花园洋房、小高层; “ RHV 地产”以休闲度假旅游带动中高档住宅开发, 泛北欧风情的建筑;生态群岛式的用地格局; “五湖五岛一绿环”的总体格局;景观大道为脊的、圈层式。附以温泉酒店、主题公园、商业街等配套。 规划面积 230 公倾总建面 150 万㎡鸿宝地块阳光控股集团用地<1 1670 ?劣势:景观资源弱?优势;目前配套较成熟天明集团用地<1 约 1000 亩雁栖湖畔?优势:区位优、配套较全?劣势:档次低、品牌弱位于天河路东、东风渠西,中高档住宅项目含少量别墅产品,联排别墅、花园洋房、高档会所、风情购物街组成的大型西班牙风格人文社区 占地 600 亩,总