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X项目洋房去化方案
天蕴·南加州项目
洋房销售方案
（数据截止日期：2014.
余货分布
1
1
2
1
1
2
1
1
24
20
23
18
15
7
3
2
3
1
洋房余货共计126套，主要集中于1#、2#、3#、4#、5#、10#楼；
0
洋房余货分布（套）
余货分析
景观因素
从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化；
余货分析
面积总价分析
洋房余货面积段（m2）
洋房余货总价段（万元）
从价格与面积上看洋房余货主要集中在130-160m2、70-80万与90-100万的产品；
余货分析
天蕴·南加州洋房货值盘点
套数(套)
建筑面积(m2)
预估建面均价
预估收益货值
已推总货量
540
405796265
已售
414
302517876
库存
126
103278389
去化率
77%
77%
——
75%
按照目前价格，未签约房源按照按揭折扣折算，；；
从去化率来看，套数与面积均为77%，预估货值为75%，这意味着大小户型走量均衡，高货值产品滞销；
未签约货值按照按揭成交价计算
货值盘点
余货分析
注：由于前期签约数据统计有误差，预估收益货值有较小出入；
从货值上看，余货中2L货值占比大，约30%；
从套数上看，余货主要集中在2L与5L，分别为35套与28套；
滞销原因：2L目前呈现度不足以支撑去化，5L露台、阳台等户外面积过少；
洋房余货分楼层货值盘点
楼层
套数
套均价
预估货值
货值占比
1L
11
109
11531135
11%
2L
35
92
31011170
30%
3L
15
82
11768429
11%
4L
18
76
13074024
13%
5L
28
72
19124032
19%
6L
19
92
16769597
16%
合计
126
87
103278388
100%
未签约货值按照按揭成交价计算
楼层分析
余货分析
洋房全盘价值重新梳理，按照景观等横向因素进行分级，找出余货滞销原因
横向因素中，最能影响客户对房源价值判断的因素为
马路、中庭、视野、噪声、景观及私密性
价值因素
余货分析
一级房源
（正临小区外旧社区或者侧临银河大道）
二级房源
（侧临或者正临规划中马路）
三级房源
（正临小区大门或者紧邻高层）
四级房源
（位于项目中庭，四周为花园；或者朝游泳池）
产品分级
余货分析
2013年10月-2014年5月销售房源价格梳理
套数
建筑面积
原总价
折后总价
折后单价
一级房源
7
5615815
5351757
二级房源
4
3684766
3529118
三级房源
9
8837619
8310590
四级房源
33
27093436
25842402
合计
53
45231636
43033867
已售房源分级分析
各级房源均价关系混乱，未能有效形成房源之间价格挤压关系；
从而导致，一、三级房源滞销，四级房源畅销；
所有货值按照按揭成交价计算
余货分析
余货房源价格梳理
套数
建筑面积
折后单价
折后总价
一级房源
60
49508016
二级房源
5
4292131
三级房源
35
28104697
四级房源
26
21373545
合计
126
103278389
余货分级分析
所有货值按照按揭成交价计算
余货中，一级房源