文档介绍：跟我学——
二手房交易基本知识培训
清华源律师事务所
2008年6月
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培训师介绍
lakey，清华源律师事务所执业律师，北京大学硕士，清华大学科技园法律顾问，清华大学校友总会法律顾问
MSN、邮件:住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。
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二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易
经济适用房《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》
（2008年4月8日分界，新房新办法，老房老办法）
新房：
1、未满5年的不得上市；
2、确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；
3、5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
老房：
1、未满5年的不能上市交易；
2、确需上市交易由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；
3、5年后可上市交易，补交价款按原有关规定执行，即按上市成交价的10%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
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二手房转让必备条件——什么样的房屋不可以上市交易
（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封、冻结、保全或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
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二手房转让必备条件——什么样的房屋不可以上市交易
（7）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（8）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用***超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（9）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（10）上市出售后形成新的住房困难的；
（11）擅自改变房屋使用性质的；
（12）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的（央产房、军产房、校产房）
出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定，有些地域的房屋不能出售给境外人士；成套住房的一部分一般不能单独交易；
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二手房转让必备条件——房主
（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人
A 代理人
B 未成年人的监护人
C 表见代理
（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外
（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件
（4）二手房属于国有或集体资产的，应当有政府主管部门的批准文件
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二手房转让必备条件——共有权、优先权和他项权
1、共有二手房，共有人同意转让的书面证明（夫妻、继承、其他共有；共同共有、按份共有、实体分割）
2、共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权，并且可以继续租赁；二手房优先购买权人无放弃优先购买权证明
《合同法》
第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
3、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要有取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明
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目录
房地产开发基本知识
北京二手房市场常见房产类型
二手房转让必备条件
二手房交易的流程
二手房交易中常见问题
二手房交易合同范本说明
其他说明
提问与回答
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二手房交易的流程（买受方）
确定房源，落实房产权属和真实情况，确定房价和交易
细节
过户申请，房地产管理部门审核；缴纳税费，办理新房产证
房产、物业交割
放款，设置抵押（可选）
达成一致后签署协议，缴纳定金（可选），缴纳首款，
确定贷款银行（公积金机构），评估，提供贷款承诺书（可选）；
解抵押（可选）；尾款监管（可选）；
交易完成
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真实情况
二手房交易的流程（买受方）
落实房产权属和真实情况