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北新区房地产项目营销策划方案
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目录
集中中高端市场，在城市内进行多业态布局
可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是在城市化的前期和中期）
适时发展具高升值潜力的地标投资物业。
龙湖地产2007年进入上海市场，首块土地距离市中心约1小时车程，11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，至09年年前销售200余套。在市场低迷的情况下取得了不错的销售业绩。
该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，在上海市场具有一定的稀缺性和借鉴性；客户定位准确，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。
金地
华润
碧桂园
雅居乐
银亿
华润
万达
瑞安
恒隆
中粮
华润
世贸
恒大
阳光100
恒大
碧桂园
碧桂园
远洋
深航
万科
南国奥园
碧桂园
港中旅
保利
保利达
新世界
首创
金地
中海
新恒基
城建
中房
沈阳品牌开发商分布
许兄弟
阳光鑫地
坤泰
华新
SR新城
银基
恒基兆业
绿地
绿地
保利
保利
恒隆
万科
沿海
新希望
亿达
茂业
大华
万科
07年上市
08年上市
07年前上市
09年预计上市
保利
万科
嘉里
品牌人文为竞争核心
万科
产品价值为竞争核心
金地、中海
概念风情路线为竞争核心
绿地、港中旅
产品价值为竞争核心
恒大、碧桂园
项目走中高端路线的捷径，迅速找到适合项目的客户群体，品牌的竞争是无法复制的竞争。
通过产品价值包括项目的配套、园林、户型等吸引客户眼球。
提出一种新的居住概念和风情来提升楼盘的档次，赋予其一个鲜活的气质。
通过高品质低价位迅速占领市场份额，但整体品质感和影响力较弱。
品牌借鉴意义
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部分品牌开发商在沈阳的突破之道
秉持中铁地产一贯的“做精品”的开发原则，以产品导入品牌，以作品成就品牌，以精品实现差异化。
“做得出”更要让人“看得到”，“体验式营销”已成为目前精品项目的必选，“把钱花在前面”是最聪明的营销。
沈阳不缺大盘，但缺精品；沈阳不缺“重量级”开发商，但缺“五星级”开发商；沈阳不缺产品，缺作品。
【结论】
Part two
市场解读
1、宏观解读 2、市场阅读
3、板块扫描
4、竞争分析
5、消费者分析
【宏观解读-国内生产总值分析】
沈阳市经济承接2000 年以来的发展势头，2008年GDP继续保持两位数的增长速度。截止到9月末，，与去年1-9月相比，%。
纵观近几年沈阳市整体经济走势，国内生产总值持续增长。强大的内在需求和持续的流动性过剩是促使经济出现了长期快速发展态势的根源。经济的长期稳定发展也为房地产业发展提供了良好的宏观环境。
沈阳国内生产总值继续保持两位数的高速增长
居民人均可支配收入增幅明显，%
2008年1-9月沈阳城市居民人均可支配收入达到12838元，%。由于2008 年中国经济进入了一个偏高的通胀时期，实际人均可支配收入增幅会有所降低。但是纵观沈阳市历年城市居民人均可支配收入，其绝对量水平呈大幅上升趋势，随着国家宏观政策的调控及经济的持续增长，预计今后的居民购买力会不断提高，可为沈阳房地产业的发展提供有力支持。
【宏观解读-居民收入分析】
社会消费品零售额增幅创历史新高，%
2008 年1-9 ，%，增幅创历史新高，部分与今年较高的通胀水平有关。受2008 年全国偏高的通胀影响，吃、%%；用类商品的增幅水平仍为最高，%。随着未来国家对价格水平的调控，沈阳的消费市场需求还将保持高速发展，沈阳的消费结构更趋合理，生活质量越来越高，对商业用房市场的发展起到很好的促进作用。
【宏观解读-社会消费品零售总额分析】
【结论】
2008年沈阳经济的发展延续了自2000年以来保持较高的增长态势，GDP继续高速增长，拉动经济增长的三大需求增长趋势均未发生实质性改变。固定资产投资增长仍然较快，消费更趋活跃，外贸保持较大规模，同时也进入了一个略微偏高的