文档介绍：博罗杨桥精细化工园策划报告博罗杨桥精细化工园策划报告代理事业部代理事业部 20090522 第一章:项目开发战略惠州产业的又一次飞跃一、郊区园区开发的基本模式功能特点市场条件项目条件竞争力的基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大,不少企业需要郊区办公物业周边环境良好,足以创造良好的办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求(如大企业需要豪华环境);提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园有的就是办公园, 有的功能比办公园复杂,融合办公、仓储、科研,以及生产或其他业态所在城市企业数量较多,办公物业或其他物业存在需求土地规模不至于限制多种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园有办公园、商务园的特征,同时提供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业的潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园强调标准厂房,有的也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业的潜力有环境容量,基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要苏州工业园专业型园区根据目标产业需求提供相对专用的物业所在城市有发展特定行业的潜力有提供专业领域服务、专用基础设施的能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要传化物流基地二、经验与启发国内一线城市的实践,给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园科技园、专业园经营状况好张江集电港张江生物医药产业基地上海科技绿洲上海中邦 MOHO 上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心 BDA 国际企业大道中关村生命科学园上海,大业领地上海,浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江) 虹桥国际商务花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥 Office park 比周边项目溢价 50% 以上比照周边项目溢价 20% 以上在合理利润范围内经营状况尚可北京 MAX 空港企业园上海,总部 1号上海,开格科技园杭州,乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营状况堪忧经营质量较低经营状况好,产业档次高经营状况较好,产业档次一般经营状况差二、经验与启发成功项目超越与学习序项目名称超越什么? 学些什么? 需创造什么差异化特点(对方/我们) 1深圳天安数码城规划、景观、配套生活配套跨面) 2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园 3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派 4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通/建筑档次更高 5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度,更好的建筑 6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围 7上海中邦 MOHO 建筑户型、企业档次规划、景观、文化氛围营造/更适合的户型 8BDA 国际企业大道配套、户型、建筑景观/更适合的户型,更高档次的建筑 9浙大科技园(西溪路) 环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观 10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业氛围/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流 11上海,浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法,专业化团队景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气, 局部要精致和谐单层平面过大,缺乏弹性/适宜平面独栋外立面过于花哨/文化与稳重 12香港科学园建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡 13 张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高 14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性二、经验与启发不成功项目教训和体会序项目名称不成功点? 不成功的核心原因? 我们应避免什么? 1中关村生命科学园入驻率低,价格低物业用途过于专一,仅针对生物,其他产业无法使用走综合性园区路线,以弹性物业和通用物业作为核心产品,强调用途可转化性。 2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好,无法取得预售证,打乱开发商的开发策略对于工业用地,尽管有销售的可能,但在财务测算时,以保守策略,以租赁作为主要商业模式 3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性,缺乏形象,得房率过低;景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计,不应牺牲进驻企业形象为代价, 模糊多驻户与独栋的界限,使各类物业具有“派头”感,花园处理上更加精细。 4北京 MAX 空港企业园入驻率低在小组团的开发策略上,只站在开发商的角度思考弹性,忽略了驻户的使用感受, 使物业缺乏档次规划设计时,更加注重组团间、楼间的尺度把