文档介绍：LLH 财富程度刚性需求型下沙价格考量 20% 户型考量 19% 周边配套 14% 交通考量 14% 小区环境考量 10% 考量侧重点寻觅—下单客户关注点挖掘考量重点板块倾向滨江丁桥华丰城西/城北萧山余杭之江。。。 H改善需求型市中心开发商品牌 20% 小区环境 20% 周边配套 17% 户型考量 17% 价格 14% 考量侧重点板块倾向城西滨江下沙萧山余杭。。。九堡投资型钱江新城 19% 开发商品牌 22% 周边配套 19% 交通配套 16% 户型考量 15% 价格考量 9% 考量侧重点板块倾向下沙 17% 滨江 15% 市中心 10% 三墩 7% 城西 7% 萧山 5% 余杭 5% 之江 5% 第四部分:客户研究之—寻觅目前市场上购置客群价格依旧为刚需置业首要考量点其次为户型合理性区域上,主城区内,有一定交通潜力的外围区为其考量重点刚性需求型项目的区域条件及产品因素;居住适宜性为其考量重点区域上,配套相对完善,发展潜力较大的九堡板块/传统居住板块市中心以及城西板块为其考量重点改善需求型区域上,钱江新城/滨江/下沙为其投资考量重点(未来发展潜力大,出现过高价地块的土地之板块) 目前而言对于价格的关注以及考量相对过去更加趋于谨慎投资需求型整体上,我们看到的是开发商,同购房者心态博弈的过程开发商动态购房者动态•小幅折扣-人居展期间基本无折扣优惠,价格坚挺结合开发商营销思路以及购房者心态概览综合总结此次房交会房交会总结-开发商单方面坚挺住价格不动•购房者观望,不出手-开发商以产品展示为主•销售房源少,且下半年集中供应大,加重购房者观望情绪-开发商营销偏重务实,少噱头•开发商在探求目前购房者需求心态的同时购房者也在探究开发商目前所想,两者在心态上是一场博弈的过程•营销偏重朴实化-相对于过去较多的送礼品活动, 此次营销相对务实,以摸索购房者心态为主•展示居多-人居展期间多为展示楼盘,诉求点以务实为主•关键是过来看看有没有值得买的房子,看看现在价格到底降了没有•目前来说购置信心严重崩塌,基于政策压力下普遍认为价格会大跌, 并且周期在 3个月以后, 整体目前以观望为主一场“文不对题”的人居展就目前的市场态势,后续市场将会如何? 下文结合人居展的总结进入后市预判 VS 市场预判及策略 PART Ⅴ政策另购房者有楼市下探的预期, 市场表现为观望加剧房地产之于经济层面政府严控房产市场•未来人民币升值预期高•资金东向不明朗,在短时间内仍将依托房地产。•受到强拆迁和民怨的冲击, 政府表态打压房地产•陆续出台打压政策, 投资需求成为打压重点 10 年后期市场预计总推量为“ 320 万方” 11 年参照 09 年疯狂拍地后全年主城区 8区共成交的商住用地:约 290 万方长远方向看中国经济对开发商的依赖度高房产商有足够的底气要研判 2010 年之后的市场走势,市场基础以及后续竞争的考量成为关键在不确定有无新政的前提下, 以下将从乐观预估和悲观预估两方面入手考量后续可能的市场走向 07 年旺季杭八区全年成交商品房 496 万方 08 年淡市下全年成交商品房 273 万方 09 年旺市下全年成交商品房 706 万方。。。。 10 年未来? 后市预判第五部分:市场预判及策略后市预判不同时期调整示意图第一阶段( 09 年 6-8 月) 第二阶段( 09 年 9-10 月) 第三阶段( 10 年 11-12 月) 第四阶段( 2011 年一季度) 乐观预计悲观预计有后续政策无后续政策成交量线成交量线成交持续低迷•投资撤离•自住观望•价格坚挺成交反弹•开发商降价销售•供应集中入市•自住/改善出手稳定期•价格筑底•稳步跑量•市场由自住/改善客拉动价稳量跌价跌量涨房产税出台为了压低房价出台更为严厉的政策举措。。。投资客抛售房源自住观望小幅反弹•开发商降价销售•少量自住出手•市场微量反弹•开发商看到市场有些许反弹迹象, 大量房源入市•市场无好转•此次市场调整周期较长, 悲观预计持续低迷的行情将延续至 11 年年初或更久量价齐跌价跌量涨第五部分:市场预判及策略成交一般成交持续下滑目前市场所面临的问题策略研究•报告注意到,就目前市场行情综合考量下得知: •10年后续市场竞争压力巨大,供应会呈现井喷,供应集中于四季度•短期内价格不会出现大的下调空间,并且购房者目前以观望为主应及时明晰市场动态,按照市场情况作出积极应变措施营销面:针对特定契合客群,有针对性,目的性的投放诉求(务实诉求为主) 产品:注重品质的提高,户型追求附加值,房型设计的合理性,针对特定客群,同时考虑到机能性和功能舒适性策略第五部分:市场预判及策略易居代理竞争项目之于人居展开发商项目名称所处板块参展竞品人居展营销主题万科金色家园富阳绿城桃花园观唐骊景钱塘·梧桐燕庐大华·西野风韵上林湖纯项目展示