文档介绍：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。长沙大型楼盘研究大盘分布长沙大盘主要集中于五个板块金星北:从最早期大盘之一“玫瑰园”到现在的富基公园、新界等项目,该板块成为大盘最集中的区域之一, 中信新城规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住区与别墅区, 是湖南省政府立项的“融城中央商务区”。占地: 160 万平米总建面: 225 万平米容积率:约 物业形态:公寓、多层,高层,小高层,别墅等预计开发周期:约 8年规划:城市广场、文化广场、主题公园、酒店度假、数码港商务、情景住区、原生别墅 7大功能区• 12 万㎡超级购物中心与 17 万㎡风情商业街• 6 万㎡文化娱乐广场• 13 万㎡主题公园……融城大盘:高规划配套造城,新市镇模式大盘开发; 整体规划先行,规模化的成熟配套距省府约 3000 米融城中心中信新城 10 49 31 8 62 57 1、一期城市广场 2、二期青年社区 3、总部基地 4、主题公园 5、文化广场 6、规划学校 7、数码港 8、环保工业园 9、酒店度假区 10 、低密度及高端住宅前期高层居家产品起势,后续青年社区小户产品快速走量, 其大量配套规划需逐步兑现,大盘价值暂未体现 2010 —酒店、商业、娱乐、学校、别墅全面启动,预计年开工面积 80 万平米 2008 —都会公元 2009 —青年社区大量配套规划需逐步兑现,其驱动力在短期内尚未显现目前销售业绩与投入规模不成正比客户构成: 投资客户约占 40% 。客户主要来自长沙市区,特别是天心区的区内客户,由于价格及户型品质相对较高端,客户职业多为区内老师、泛公务员等中高端客户,周边县市较少,外地湘籍客户占到 30% 。一期都会公元二期青年社区客户构成: 客户主要为自住型, 以周边单位为主,如学校、军队,区域外客户少。项目区域外客户牵引难度大, 其营销未建立融城大盘的高度, 开发速度较慢,自项目开发以来大多数规划仍未落地,对于客户信心有一定的影响前期媒体造势,营造斥巨资造城概念,以项目高规划,拉高客户的心理价位前期媒体造势,营造斥巨资造城概念,以项目高规划,拉高客户的心理价位二期启动小户型降价倾销,大客户团购策略,拉动周边区域刚性置业需求二期启动小户型降价倾销,大客户团购策略,拉动周边区域刚性置业需求中信新城前期媒体高调造势,设市中心与深圳接待点,吸引市区及广深返乡置业客群;二期采取大客户团购策略,拉动周边刚性需求,低价快速走量藏珑湖上占地: 1500 亩,一期 500 亩总建面:一期 46 万平米容积率:约 物业形态:公寓、洋房,高层,别墅等预计开发周期:一期约 6年规划: 万平米月湖公园、别墅、花园洋房、商务楼,会所、星级酒店等公园内 700 亩人工湖面资源型大盘开发:先期打造 70 万方月湖公园,重塑区域价值,并以最优资源低密度产品启动,创造价值标杆,建立自身价值体系项目总占地 1500 亩,首期启动位于月湖公园内的 A地块,开发面积约 500 亩, 目前仅规划首期 A地块,缺乏对 B地块商业与 C地块住宅的整体规划定位 B地块 90 亩 C地块 900 亩首期开发 A地块住宅首期开发纯住宅:沿湖依次排布独栋、联排、洋房、高层,最大化利用稀缺资源,高品质产品发力支撑项目高价值,高层产品创造利润 2008 —洋房产品 2008-2010 —楼王、高层 2009 、 2010 —别墅最优资源作为启动期,树立市场形象,二三期高层拔高容积率,造创高利润,同时保留部份低容积率产品后续开发,体现项目价值一期二、三期四期公园主题地产开发,以精品住宅投入市场,迅速打破区域市场原有竞争格局;低密度物业树立形象,高层产品快速走量,高层+低密度组合开发实现量与利润的双赢高规格线上活动造势,树立品牌价值,奠定高端住宅领袖地位;小规模线下活动圈层锁定客群,促进成交炒作外部资源体系(月湖公园)的稀缺性,重释区域价值大规模活动配合项目开发与营销节奏: 举办产品鉴赏会、宫邸生活品鉴之夜、湖南首艘美国进口豪华游艇首度试水典礼等活动,树立品牌形象; 小众联谊活动:成立“双瑞会”,配合加推, 锁定目标客群组织“清凉一夏,藏珑夏威夷水果节主题活动”、砸金蛋——“感恩节火鸡宴,大宴长沙”等小型活动,促销、反馈的同时给客户带来不同的体验和生活方式。成交客户来源别墅产品本市各区域企业主、公司高管阶层购买第二、第三居所省内其他城市企业主等客群高层住宅东城区与北城区公务员、事业单位管理层,改善型二次置业者;东城市场群个体户周边广电等企事业单位职工、中层管理者、市区公司白领阶层周边城市来长置业者保利麓谷林语占地: 55 万平方米总建面: 万平米容积率:约 物业形态:公寓、酒店、高层,别墅等预计开发周期:约 4年规划:住宅、学校、酒店、