文档介绍：市场篇市场篇国际新城项目营销策划中期汇报国际新城项目营销策划国际新城项目营销策划中期汇报中期汇报••合富辉煌房地产(天津)营销合富辉煌房地产(天津)营销策划策划有限公司有限公司•• HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 经济概况人口结构产业组成 PART 1 宏观区域环境分析大连是东北之窗,北方最具经济活力的城市,国内生产总值连年稳步递增,经济发展较快。大连市人均可支配收入及消费性支出逐年增长,投资意识及消费能力强劲; 大连市持续的城市改造和新的购房入户政策对房地产发展推动作用大,沙河口区成为人口密度最大的区域, 2003 年外来购房同比增长 56% ; 振兴东北为大连带来新的发展机遇,项目周边的软件业、高新技术产业及高教科研产业发展潜力大,对区域房地产发展支撑力度强。国家和大连市连续出台的控制固定资产及房地产投资的一系列宏观调控政策,将加速房地产开发企业的优胜劣汰,品牌企业将面临新的机遇和挑战。宏观区域环境分析 PART 2 城市规划及房地产市场发展现状房地产市场发展现状城市规划发展趋势房地产市场发展格局及特征按照城市规划大连将发展成为按照城市规划大连将发展成为““二城三星二城三星””的组团市格局,项目位于城市主城区的组团市格局,项目位于城市主城区““西西拓北进拓北进””的方向上,未来大连的城市化进程加快,城市化水平的方向上,未来大连的城市化进程加快,城市化水平 2020 2020 年将达到年将达到 85% 85% ; ; 2003 2003 年大连市住宅地产市场量价齐升,一二手市场联动明显,空置房大幅下降, 年大连市住宅地产市场量价齐升,一二手市场联动明显,空置房大幅下降, 增长全面提速; 增长全面提速; 大连市个人购房已成为绝对主流,房地产商也越来越注重品牌的树立,亿达集团大连市个人购房已成为绝对主流,房地产商也越来越注重品牌的树立,亿达集团是大连的知名房地产品牌企业; 是大连的知名房地产品牌企业; 大连市房地产市场竞争板块化竞争明显,项目所在区域是楼盘规模较大,是高知大连市房地产市场竞争板块化竞争明显,项目所在区域是楼盘规模较大,是高知中产阶层喜欢的购房区域。中产阶层喜欢的购房区域。项目区域交通条件较差,五一路拓宽将为区域发展带来积极影响。项目区域交通条件较差,五一路拓宽将为区域发展带来积极影响。城市规划及房地产市场发展现状区域市场价格特征 PART 3 区域市场竞争分析区域市场概述区域市场供求特征区域内竞争楼盘分析区域房地产市场特征项目区域所在的高新园区住宅市场逐年增长,但总量不大,平均成交价格较低。区域内楼盘在规模多为 10万平方米以上大型楼盘,且短时间内推出数量较大。竞争楼盘在建筑规划和园林设计上多采用国内外知名公司,园林主题各有特色。从供应价格看,多层均价在 3600-3900 元/M2 ,小高层均价在 3900-4600 元/M2 , 高层均价在 3720-4480 元/M2 。区域内的小高层住宅市场接收度较好。从户型面积供应上看,多层以三房为主,小高层以两房为主,总体供应面积比较集中, 两房面积集中在 85-100 平方米,三房集中在 105-140 平方米,但不同项目存在一定的差异。竞争楼盘在营销定位比较鲜明,但营销手段和道具都比较简单,销售人员素质不高,实际执行效果较差,部分楼盘目标客户重叠。在物业管理方面,大多项目为自行管理,配套设施为自行解决,实施效果较差。 PART 4 客户需求分析