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房地产泡沫开题报告毕业论文
>>>>房地产泡沫开题报告毕业帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
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二、房地产泡沫的基本概念及争论
房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。
房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。
房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占20%.50%。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%左右。
从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50%。
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房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收入比不应超过3：1，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需求长期压抑等原因，。房价收入比反映了一个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响住宅销售。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济1161。1992年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。
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在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房地产泡沫。
一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡
系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。
市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产