文档介绍：关键词：房地产开发企业；土地增值税清算；纳税筹划
引言
土地增值税业务复杂， 涉税风险较大， 是房地产开发企业必须面对的一项支出， 其支出
多少直接决定着房地产开发企业利润的增长和竞争力的提高， 特别是目前全国房地产开发企
业普遍存清。 示例， 记账凭证摘要只写了项目款， 但是没有写分明是整个工程的项目款还是
某一期的项目款。 如果是整个工程的项目款， 那么应该依据整个工程各分期的面积来分别计
入各分期本钱；如果是某一期项目的项目款，那么应该只在某一期项目中进行分摊。此外，
开发间接费用一定是与工程开发直接相关的费用， 不包括管理部门、 销售部门的费用， 因此
管理部门、销售部门发生的费用不能扣除，只能按照项目部实际发生的费用进行扣除。
〔四〕 关联交易问题对房地产开发企业来说，
会直接决定其土地增值税金额， 取得的收入越低，
地增值税税率也会越低， 从而到达少缴税的目的。
关联方企业定价， 以低于正常市场价的价格转让房屋，
取得的房地产工程收入和产生的本钱金额
产生的本钱越大，增值率越低， 适用的土
实践中， 有的房地产开发企业通过自己的
或者以高于正常市场价的价格支付项
目款、设计费等，以此来增加开发本钱，降低增值率，少缴土地增值税。这在土地增值税清
算时，税务部门会予以特别关注，如果发现会要求企业补缴税。
〔五〕 利息费用问题根据规定， 只有到达下列 4 个条件的利息费用才可以据实列支： 〔 1 〕
金融机构的借款利息；〔 2 〕能按具体工程准确分摊；〔 3〕利率不超过商业银行同类同期贷款
利率； 〔 4 〕 有金融机构证明。 但凡不能同时满足上述条件的， 不能独自扣除。 在实务操作中，
很多公司的借款利息，没有明确的金融机构证明，也进行了据实扣除。
〔六〕政策不明确问题土地增值税政策波及的问题非常复杂，有很多模棱两可的地方，
财务人员常常难以准确把握。示例，交楼后发生退面积差的处理，收取购房者房款违约金、
滞纳金等的处理， 拆迁补偿款、 拆迁安置本钱的计算等等。 因为国家政策规定本身不够明确，
没有全面覆盖到， 而每个税务相关人员的理解也不一样， 容易出现偏差， 这些都造成了清算
困难。
〔七〕 复杂性和长期性问题土地增值税清算是在工程结束之后对开发工程进行全方位的
清理， 但是一个房地产工程从前期开发到后期交楼需要很长的运行周期， 如此长时间的跨度
给土增清算带来了很多难题。 想要在工程接近尾声时顺利进行土地增值税清算工作， 必须对
工程存在的各种情况进行整体把控，而这非常考验财务人员的素质和能力。
三、土地增值税清算纳税筹划采取的措施
〔一〕 事先筹划， 早做打算土地增值税清算是一项波及面广、 处理量大且涉税处理复杂
的工作，从土地取得伊始，到最后房屋销售结束， 每个环节的清算资料缺失和数据混乱，都
会影响清算的准确性。 要特别注意， 工程土地款的发票或收据必须合理合法， 作为依据的相
关凭证要如何处理才能在土地增值税清算时正常抵扣。 另外， 当地政府的补贴或返还、 公共
配套设施费的财务处理、 园林绿化项目本钱的分摊等， 这些问题的不同入账办法， 在土地增
值税清算时可能产生不同的后果。 因此， 要提前进行筹划， 按照企业会计准那么和税法的要
求，制定