文档介绍：房地产专业知识培训
何为房地产
房地产:是房产和地产的总和,可以想像房子能动吗?所以又叫不动产。房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等) 所有的土地是有一定的使用年限,是政府以招拍挂等方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。不同的建筑类型是有不同的使用年限的,如下:
类型
使用年限
备注
住宅用地
70年
厂房用地
50年
商业用地
40年
行政用地
50年
法院,市政府等
其他用地
50年
学校,博物馆等
房地产的特性:
1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制; 2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 3、房地产的高质耐久性; 4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。
五证:
1.《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
2.《建筑用地规划许可证》经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 3.《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 4.《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。 5.《商品房销售(预售)许可证》经相关部门审批,销售商品房的批准性文件。 两书”《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》由于房产的特性,在交房时必须有质量保证书,里面会有详细的质量保证及使用说明等。
一般购房者记不住“五证”的名称,购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
五证两书
三通一平:通常指施工现场达到:路通、电通、水通,土地平整。
七通一平:针对施工现场的要求:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。
红线图:又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;
总用地面积(占地面积):经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积;
建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;
绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台等;(如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)
名词解释
*绿地率:是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
*建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,〈建筑密度为80%〉)
*容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,)
*建筑面积:是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等;()的建筑。
*公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
建筑密度:指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比,密度越低,小区绿
地面积和活动场地越大。
套内建筑面积:为单元门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、
墙体面积及阳台面积;除去公摊面积。
进深:从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
开间:一间房屋内一面墙皮到另