文档介绍：新收入准则对房地产开发企业的影响研究
摘要:为适应新时代收入核算的需要,财政部于2017年7月颁布了新收入准则。该准则对房地产开发企业收入的确认、计量等方面产生了较大的影响。本文通过案例的形式,分析了新收入准则对房地产开发企业间的差额,应当在合同期间内采用实际利率法摊销。
三、新收入准则对MC公司的影响
MC公司为某市的房地产开发公司。2018年1月1日,MC公司开工建设G小区一期工程并于2018年5月31日取得商品房预售许可证。2018年6月30日,MC公司与甲客户签订商品房预售合同,约定由MC公司向甲客户销售一套精装修商品房并赠送配套地下停车位一个,共计380万元。其中精装修的标准可以按照客户要求予以定制,但不得超过合同约定的价款标准。MC公司需要在2019年5月1日前完成精装修商品房与停车位的交付,逾期将要支付10万元的罚金。根据目前的市场行情,该套商品房的市场售价为370万元,地下停车位为30万元。
(一)多重交易安排的影响
根据新收入准则相关规定,如果MC公司向客户转让的是一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺,应当作为单项履约义务。所谓的可明確区分,是指客户能从商品本身及其他可易于获得的资源中收益且向客户转让该商品的承诺与合同中其他承诺可单独区分。
MC公司承诺向甲客户提供的是一套精装修商品房和一个地下停车位,两项商品不需要MC公司予以整合便能让甲客户从中收益,两项商品间不存在重大的定制与修改且彼此间不存在重大的关联。因此可以判断,MC公司销售商品房和销售地下停车位构成两项单独的履约义务。MC公司应按照商品房及地下停车位公允价值的份额分摊交易价格。此外,MC公司在其提供的商品房上,依据客户要求定制了装修标准,MC公司需要提供劳务以将装修与商品房予以整合后提供给甲客户,此项装修劳务属于重大定制,从合同层面上不可明确区分,所以不能构成一项单独的履约义务。假设不考虑融资成分且MC公司能够在2019年5月1日前完成交付,则:MC公司应确认商品房交易价格=380×370/(370+30)=;MC公司应确认地下停车位交易价格=380×30/(370+30)=。
(二)收入确认时间的影响
根据新收入准则相关规定,如果MC公司销售商品房和停车位满足以下三项条件之一的则属于在某一时段内履行履约义务,可以按履约进度确认收入,否则属于在某一时点履约义务,应在相关商品控制权转移的时点确认收入:
;;,且MC公司有权在整个合同期内按照累计已履约的部分收取款项。
结合案例分析,MC公司在2019年5月1日前才能将该商品房及配套的地下停车位交付给甲客户。在商品房在建期间至交付期间,甲客户不能控制MC公司的工程进度且无法享受MC公司在建所带来的经济利益。由于商品房是经客户定制装修后的产品,所以具有不可替代用途,MC公司无法将该商品再出售给其他方。如果MC公司按照相关法律法规的规定在合同内约定,除非MC公司不能按照约定履行义务,否则甲客户不能退款,且MC公司有权要求甲客户支付已完工部分对价,则满足按时