文档介绍：首付与抵押率我们买房买车绝大多数人事无法一次把款付清的,所以你可以付一部分房款给开发商、公司或卖主,然后把房或车抵押给银行,剩余的钱从银行贷款,银行把款替你付给开发商或卖主,然后你只取得了这个房或车暂时使用权,只有把银行的贷款全部还清你才拥有的房或车的所有权力,而你先付的一部分,俗称就是首付,而对于首付的多少,没有上限,下限一般国家规定是 30% ,首套可以办 20% 。调控的时候二套房到了 40% ;这个是国家说了算,银行只能按国家政策执行。而首付和抵押率是成正比的,例如住宅抵押率是最高 70% ,首付一般是 30% ,别墅抵押率 50% ,首付是 50% 。别墅首付是不是 50% 大家可以去咨询下,我也是听说,反正我遇到的别墅,从还款时间,及剩余价值上看,别墅的首付绝对和住宅不同。为什么抵押率要比实际价值低呢?因为如果你不还钱,银行处理你的房子是有时间的,这段时间不管是利息、罚息,还是起诉你的所有费用,及执行的费用都是要你承担的,所以银行预留了一部分价值,就是准备你一旦不还钱,银行处理你也包赚不赔。所以买房必须有首付,抵押无法给你实际抵押物的全部价值,这都是银行控制风险的手段。而零首付就是你不需要交房款,连首付款都是银行出,只需准备好税费和其他费用就可以了,这对银行来说是最不愿见到的,银行替你出钱买了房子,然后让你住,房产证是你的名字,如果你还着还着钱,还不起了, 银行想收回还要走法律途径,从起诉一步步走下来最快得个 1 年半载,以前如果牵扯唯一一套住房,强制执行银行还得给你安排住的地方,如果你跑了,银行也要走相同程序才能把房子处理掉(如车贷前 3 个月月供都不还的话是按诈骗罪算的,房贷不知道。)。所以零首付就是坑银行,当然为了买房买车大部分人都会还钱,也有一小部分人为了其他目的搞零首付的。零售付购房: 二手房高评高贷: 上半年还可以操作,目前不好搞的一种手法。这个主要是二手房买卖时使用的,不适合新楼盘。这个做二手房中介的更清楚,我只了解大概。需要有房子卖方、中介和评估公司帮忙才能实现。首先你看好了房子出价 110 多万,和卖主谈好价钱成交价 100 万,然后正常应该是你先交定金,去准备银行贷款的资料和首付款,这时候你发现首付不够,银行只给你贷 70% ,而卖方肯定不会同意你欠一定债务,这是中介公司会怎么做,先找个熟的评估公司,然后把房子价格往高评,比如评估公司可以在评估报告中说这个房子价值 130 万,如果是 130 多万,你的首付大概 43 万左右,而你贷款额 70% 就涨到了 90 左右万,比实际成交价格 100 万能多贷 20 万贷款,也就是如果卖主同意这样做,你只付了 10 万就把房子买了。但是还款是要按 90 万还的。每套二手房的成交价都不一样,就是同一小区同一户型不同楼层成交价还有差别,再加上学区房地段问题, 另外网上的报价也要比实际成交价高出 10% ,所以一套住房高评 10%-20% 正常就可以办到。 20% 以上就需要手段了, 具体做法还请询问二手房中介。所以高评高贷除了增加了还款压力外,无非就是多了溢价税费和评估公司及中介的服务费,总体还是比较实用的。期房零售付开发商垫资: 新房的零首付只出现期房或预售房,现房或准现房想都别想。期房不好卖啊,首付 30% ,每个月还得按时还贷款,房子还要等个 1、 2 年才能住,孩子上学还没保证, 新建得楼盘物业如何绿化如何,总之没以前房子好卖了了。然后开发商开始想办法了,你不是觉得付了首付却要等房子嘛,我们先给你垫上,然后 3 年内你把首付还清, 3 年内还不上了或不要了怎么办,没关系,如果你还不上我们开发商负责把房子收回来,把你付的本金退还给你,同时你必须付认筹款或保证金,这部分钱不多就几万, 但是我们保证他可以冲抵房款而且到时候绝对比你现在交的要值钱,就是可以多抵一块,你看你没还钱,就买了房子,而且你放着的钱还升值了,一般我们这是 1万抵 3万, 3万抵 5 万,比投资都合适。多好的销售策略,我不做评价,毕竟我没体验过,没法评价。有几句话我想说大家买期房不像买二手房,二手房可以看房子内实际情况,及周边绿化、光照所属学校, 期房首先看不到房子,所以一定要把合同看仔细了,总之买房子慎重慎重,毕竟牵扯后期很多问题。零首付购车: 先说说正规的, 4S 店的新车合格证一般都是抵押在银行的,为什么?因为汽车生产厂商必须现款提车,而 4S 店也不可能今天买了几台就提几台,起码要有库存的,而实际经营不可能你的资金流这么顺,因此银行给 4S 店的政策,你只需要把新车合格证抵押给我,我就可以给你贷款,具体能抵押几成我不太清楚,所以 4S 店绝大部分的车都抵押在银行,然后换取资金流。这就是银行和 4S 店的关系,所以 4S 店的合格证押哪个银行,就会帮你办那个银行的车贷,有关系就有共