土地成本分摊房地产论文.docx

文档介绍：土地成本分摊房地产论文
一、房地产企业土地成本
在房地产企业开发过程中对土地成本进行确认，能够充分的明确土地开发价值和项目的可行性，早在2012年，国家财政部门相关会计司就在《企业产品成本核算制度》（试行）中做出明确规定，为了取得土地开土地成本分摊房地产论文
一、房地产企业土地成本
在房地产企业开发过程中对土地成本进行确认，能够充分的明确土地开发价值和项目的可行性，早在2012年，国家财政部门相关会计司就在《企业产品成本核算制度》（试行）中做出明确规定，为了取得土地开发权和土地使用权而产生的费用支出被称为土地取得成本，包括市政土地规划建设费、土地买价（或出让金）、土地契税、耕地资源占有费用及闲置土地管理费用等。而房地产企业在开展土地成本核算过程中，应将获得土地开发权及土地使用权过程中所产生费用支出进行集中处理，且这个过程必须根据成本项目对资金进行统筹和分配，最终实现土地成本（单位建筑面积）和总成本的有机统一。国家推行“招拍挂”相关制度后，一定程度上为计算土地成本提供了方便，但同时也使得房地产企业面临土地成本分摊问题，这种现状也促进了房地产开发商对成本核算的重视。
二、房地产企业土地成本的主要分摊方法
(一)按各期占用土地面积分摊
对划入规划中的土地建筑面积实施全面性和整体性的计算，并在计算过程中明确和强化其中可能涉及到的容积率问题，并以此为主要依据，有效计算实际容积率和土地建筑面积，进而得出各个时期土地面积的实际占有量，并对这部分土地可能产生的成本进行分配。以全部规划的土地建筑面积为基础，并依据各个时期土地建筑面积的实际容积率进行计算，能够确认相应的土地面积，对土地成本进行分配。对分期规划的建筑面积和未使用的土地面积进行容积率的计算。根据土地建筑面积实际容积率，计算所占土地的面积。同时根据计算结果，对各期土地进行成本分配。
(二)按各期建筑面积分摊
针对规划中的建筑面积，要以平方米为单位核算土地成本。同时，根据各个时期建筑面积、每平米面积成本，对土地成本进行合理配比。依据所规划的建筑面积，对每平方米土地面积需要承担的各期土地成本进行核算。根据已施工建筑面积与未施工建筑面积之间的差额，计算建筑面积承担的土地成本。同时，根据各期建筑面积承担的每平方米土地成本进行各期土地成本计算。计算土地成本，需要获取经由政府部门许可的资料文书，并且根据文书中的规定进行土地法规税费缴纳。对于建筑面积中的公共用地不在土地成本分配中，例如假山湖泊、景观水道、不可出售的建筑用地等，这些建筑都是为用户提供服务。在开展土地成本规划过程中，要将这些公共用地视为不能出售的部分。根据实际情况和相关文件要求，房地产项目在计算土地成本分摊时，可根据以下几个公式进行：所有可售面积的容积率＝所有可出售房屋的规划面积/实际土地占有面积总量；Ⅰ期占用面积＝Ⅰ期规划面积/所有可售面积的容积率；Ⅰ期分配土地成本＝Ⅰ期实际占用面积/每平方米土地费用；所有可售规划面积每平方米土地成本＝房地产项目整体预算/所有可售规划面积。
三、房地产企业土地成本分摊实际应用
(一)共同协商，合法获取土地
房地产企业土地成本分摊涉及到的影响因素较多，情况较为复杂，因此在获取土地的过程中要严格谨慎。居民在动迁的时候主要是采用回迁或者是异地动迁两种方式，其中异地动迁主要采用的是房地产企业的其他建设项目，而