文档介绍：我国高房价成因及对策
林莉 提要我国房价过高,对房地产行业自身的运营以及国民经济的健康发展及整个社会的和谐稳定,都产生了一定负面影响。造成高房价的原因是复杂的、多方面的,其中供需矛盾是根本原因。抑制高房价必须从体制、机制、政策等方产行业发展周期来看,还是从衡量房价的房价收入比指标来看,当前我已经明显偏高。
二、高房价成因分析
我国目前正处在高速化的城市化进程中,城市建设很快,多方面的原因共同造成了我国的高房价。
(一)供需矛盾凸显。供需规律是市场经济的基本规律,决定性地影响着市场价格。在我国房地产市场中,房价的持续攀高,根本原因是供不应求。一方面住房供给量不足。我国房地产市场在政府主导下运行,并没实现真正意义上的市场经济。土地国有,国家完全垄断了土地供应,土地的相对供给不足,造成土地价格不断上涨,进而推动房价的持续上涨。此外,开发商囤地、待价而沽等违规行为也进一步减少了可供房源,造成供给不足;另一方面商品房需求旺盛。一类是投资性需求。房地产投资具有相对较低的风险和较稳定的收益率,越来越多的投资者逐渐将目光转向房地产投资。第二类是实用性需求。我国人口众多,城市化进程很快,居民用于自住的商品房的需求量巨大,且城镇居民的改善性住房需求也十分迫切,不断加深供需矛盾,是造成我国房地产市场价格不断攀升的关键之一。
(二)土地出让方式。土地私有制度是土地招拍挂制度的起源。在我国,土地归国家所有,我国目前的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争并存模式,一方面这种模式造成了需求方恶性竞争,导致地价不断暴涨;另一方面作为卖方的地方政府具有垄断的强势地位,不完全竞争的土地市场这一现行制度给政府推行其“土地政策”提供了极为方便的操作平台,政府设立土地交易中心,开发商只能到土地交易中心按程序竞买拿地,“垄断”和“竞争”双重压力之下,必然导致地价攀升,各地“地王”频现,不仅导致了该地块商品房的价格的过高,也带动了周边房产价格上涨。
(三)低资本金与预售制度。商品房空置对开发商并无影响,因为开发商只投入35%、甚至更少的资本金,而施工的包工包料、建材涨价与开发商无关。商品房预售制度使购房人几乎变成了房地产开发商的预“提款机”,开发商利用商品房预售圈钱,极大地减少了成本费用,同时也把风险转嫁到了消费者身上。据相关数据统计显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。开发商“不差钱”,自然没有降价、薄利多销的压力。
(四)信息不对称。目前,在我国商品住房市场上,开发商与消费者掌握的信息严重不对称。消费者无力识别住房的质量、成本、技术含量以及真正的市场供给量,而开发商对这些信息则了如指掌。在这个市场中,政府是保证商品住房市场公平公正交易的唯一力量。但在某些地方,政府为自己的利益着想,并不积极披露信息,甚至还阻碍信息的透明化,正因如此,开发商为谋得更大利益而采用各种手段来蒙骗消费者,同时通过各种炒作来影响消费者的判断。信息的不对称为开发商以远远高于住房开发成本的价格出售提供了可能,房价居高不下也就不足为怪。
三、抑制高房价的对策措施
(一)完善土地出让制度。第一,参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历等应作为制度组成部分,对那些大规模囤地、只炒地不盖房的不良企业实施准入限制