文档介绍：《城镇土地估价规程》
GB/T 18508-2001
2002年7月1日实施
Suaifen
2008年5月
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目录
1、范围
2、引用标准
3、总则
4、估价原则及价格影响因素
5、基本估价方法
6、基：合法原则和多方法相比较原则。
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遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法权属、合法使用和合法处分为前提。
遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
评估中应说明该评估所遵循的主要原则，所列的估价原则应根据估价对象的特点和估价目的有针对性地选择。要做到用到的估价原则不漏项，没用到的估价原则不罗列，很多评估报告中通用的做法是将所有的估价原则全部罗列上去，应付了事。
根据待估宗地的土地利用特点以及拟采用的土地估价方法，选择与估价方法相对应的估价原则。不同方法所对应的原则不同：
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不同估价方法所对应的估价原则
评估方法
应遵循的估价原则
收益还原法
预期收益原则、替代原则、供给与需求原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则、多种方法相结合原则
市场比较法
替代原则、变动原则、协调原则、多种方法相结合原则
基准地价系数修正法
替代原则、供给与需求原则、变动原则、协调原则、多种方法相结合原则
剩余法
预期收益原则、替代原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则、多种方法相结合原则
成本逼近法
报酬递增递减原则、替代原则、变动原则、协调原则、多种方法相结合原则
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2、土地价格影响因素
⑴一般因素
①城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）
②房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）
③产业政策（含税收政策等）
④城市规划与发展目标
⑤城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）
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⑵区域因素
①区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）
②交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）
③基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）
④环境条件（含区域人文环境和自然环境）
⑤产业集聚状况
⑥规划限制等
[区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定]
[以上因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述]
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⑶个别因素
[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]
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⑷存在的主要问题：
①统计数据未更新；
②不具体,针对性不强；
③未分析描述不规范；
④不全面、分析不具体；
⑤未确定区域范围；
⑥描述不全,现状情况未作说明；
⑦未分析对地价的影响；
⑧未着重描述相关因素。
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⑸不同用途土地影响因素分析的重点
居住用地
一般因素：
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的机率等。
社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况、住宅的供给与需求、住宅的租价比等。
行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
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区域因素 ：
自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的几率等。
社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；
交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。
基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等。
经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。
行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。
环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度。
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个别因素：
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施或污染源的临近程度等。
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工业用地
一般因素
自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等。
社会因素：城镇发展与公共设施建设等；
经济因素：地