杭州东方文化园·步行街项目整体策略报告.ppt

文档介绍：杭州东方文化园·步行街项目整体策略报告
前言
上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议结果，我们在原策略提案内容基础上对内容做了修改调整、增加。并最终形成本份《东方文化园项目策略报告》，内容包括定位与规划、价格策略和
谁是我们的主要竞争性对手？
竞争范围：周边在售、待售的住宅与商业项目是本案主要的竞争性楼盘
第二层面：
本案一、二层是作为商铺销售
本案三、四层可作为住宅销售
主要项目：三江广场、南岸花城等
竞争范围：周边旅游项目，及杭州和省内外的仿古街都有可能成为本案的竞争或可参考的项目
第一层面：
本案未来将作为一个旅游性项目
主要项目：第一世界、风情园、河坊街等
竞争性项目分析
竞争说明：旅游层面的竞争，是一种未来 的竞争。本案只有与同一区块，同一类型的项目建立独特优势与差异化，才能吸引旅客，带旺项目人气。
竞争说明：第二层面的竞争，即是销售层面的竞争。与周边楼盘相比，本案能否做到更受投资者欢迎？
竞争性项目分析
周边旅游商业项目、同类仿古街
周边其它（在售、待售）商业房产项目，是本案的主要竞争性项目。
这些竞争性项目的定位与商业规划，是本案重要的参考依据。
作为商业房产项目，
我们在定位与规划时主要考察的是
第一层面：
本案未来将作为一个旅游性项目
第二层面：
本案作为一个商业地产销售项目
世界休闲博览园（第一世界）
竞争对比点：与本案同属于湘湖板块
项目基本概况：世界休闲博览园 “第一世界”位于杭州萧山区湘湖旅游度假区，占地133万平方米，。2019年休博会期间将建成15万平方米，会后两三年内，再整改、新建剩余部分。“第一世界”的MALL将有国际品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、图书城、VIP会所、咖啡厅、国外特色餐饮、小型超市等。
主要竞争性项目—（旅游）商业项目
竞争性项目分析
主要竞争性项目—（旅游）商业项目
竞争性项目分析
世界休闲风情园
竞争对比点：与本案同属于湘湖板块
项目基本情况：世界休闲风情园位于湘湖度假区内，是按世界一流标准建造的集豪华客房、特色餐饮、高档商务于一体的休闲度假、休闲娱乐、会议宴请的度假胜地，总占地1800余亩。风情园由索菲特世外桃源度假酒店和异国风情别墅人居展示区组成。
注：其中项目商业部分（餐饮、娱乐、休闲）属于索菲特世外桃源度假酒店组成。
河坊街
竞争对比点：同属于仿古街
项目基本概况：河坊街采用中国江南传统建筑风格，体现了清末明初风貌，是杭州仿古街的代表，富有文化与历史积淀，被定位为“古文化旅游商贸”街。重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化。
河坊街是目前最能够体现杭州历史文化风貌的街道之一，也是西湖申报世界历史文化遗产的有机组成部分，它的修复和改造，再现杭城的历史文脉。
注：河坊街二期启动，并已开展招商工作。
竞争性项目分析
主要竞争性项目—（旅游）商业项目
三江广场
竞争对比点：是本案最邻近的大型商业房产项目
项目基本情况：三江广场位于闻堰镇，总面积约21000㎡，商铺面积从400㎡到几千平方米不等，，距钱塘江仅15米，已于2019年6月全面交付，目前尚有部分房产在售在租。三江广场是集餐饮、娱乐、休闲为一体的休闲商业中心，进驻业态主要有特色餐饮旗舰店及其与之相配套的足浴、棋牌、保健按摩等休闲服务，同时附以少量的特色小型餐饮及银行、医院、邮政通讯等公共服务机构。
注：部分物业进入经营阶段，人气欠佳。
竞争性项目分析
主要竞争性项目—（旅游）商业项目
品牌百货、大型超市、主题休闲街、电影娱乐中心、主题酒店、VIP会所、咖啡厅、国外餐饮
第一世界
风情园
项目商业部分为索菲特酒店设置了较具规模的餐饮、娱乐区块
三江广场
项目将主要引入餐饮、娱乐、休闲为一体
河坊街
杭州代表性的古文化旅游商贸街
全国首家休憩商业圈(RBD)
面向本地的休闲娱乐商业中心
大型休闲、度假园区
老字号商铺、传统食品、街居小作坊、民间工艺品、餐饮、茶楼、旅游品为主体
项目名称
基本定位
商业规划
竞争性项目分析
同一区域、同一类型（旅游）商业项目定位与规划情况
项目定位思考
三江广场 主要只面向本地（闻堰）的需求的餐饮、娱乐、休闲中心；
第一世界
设置多种动感娱乐设施，是旅乐的天堂，商业业态引入Shopping mall，强调世界性、现代性以及综合性；