文档介绍：长租公寓的8种死法
前不久，被约谈过的成都调控加码，曝出了很多新段子。与此同时也告诉我们，高层为了落实“房住不炒”，调控的决心是十分坚定的。
 
这同时意味着，租赁市场的发展十分值得期待。过去两年以来，包括开发商在内的各路人马纷纷杀入（美国最大的公寓运营商）作为其奋斗目标。单个的物业不是特别的引人注意，但是我有几个物业放在一起这个东西非常的诱惑，而且投资机构非常看好，长租公寓入住率非常稳定、出租率非常稳定，它本身就赋予了未来金融化很好的产品属性。
 
当然，轻资产可以做大规模，美国的公寓运营商里，轻资产模式的前三名的规模是重资产前三名的3倍。当前，轻资产做规模，重资产做利润，是一个基本的逻辑。
 
  
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第四个大坑：
盲目跟风做分散式
自如是典型的分散式，今年会达到100万间的管理规模，这种模式看起来更容易上规模。但做起来并不那么容易，毕竟自如能有今天的规模，是因为它已经发力多年了。
 
对于新进者，或者规模不大的公寓运营商来说，做分散式的挑战不小。
 
某公寓运营商创始人表示，其在一个二线城市管理了两三万间房子，涉及近千个小区。由于过于分散，服务上有各种问题，比如你怎么保证服务质量的稳定性，一致性，甚至连宽带的带宽和稳定性等都是问题。
 
如上所说，自如主要是通过技术来解决这些问题的。因此，继续做大规模，今年100万间，未来可能三五百万间。这样一来，才可以更好的平摊其前期在技术上的投入。而对于规模不够大的运营商来说，这么干不容易。
 
对开发商来说，可能集中式多一点，比如自家项目拿出一部分来做租赁。但全部是重资产现金流压力太大，因此即便像碧桂园这样要干长租城市的巨头，租赁的一部分房源也是要到市场上去拿的。
 
因此，对开发商来说，是集中式为主，最多顺带有点分散式。当然，如果你的规模足够大，分散式也会变成类集中式，比如一个小区里面你管理了上百间房子。
 
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第五个大坑：
一味喜欢已装房，讨厌毛坯
在一二线城市，对重资产持有模式的公寓运营商来说，装修的费用并不太值得一提。可是，在轻资产模式下，装修费用是很大的一笔支出（如下图所示）。
早在2016年时，明源君调研过深圳的几十家大大小小的公寓运营商（均为轻资产模式，也就是二房东模式）。最差的3年能够回本，最好的不到2年就可以回本。其所为的“本”就是装修的投入，以及日常运营支出。
 
那是拿已经装修好的房子还是毛坯房呢？一般人可能觉得毛坯房装修成本高，其实并不然。已经装好的房子，无论是分散式的还是集中式的，由于装修风格不一样，每个房东的诉求不一样，会导致装修材料五花八门，管理的难度很大，不好控制风险。
 
相反，如果拿的是毛坯房，就可以进行标准化、集约化、规模化的装修，供应链的优势会体现出来。一个房价，装修完了是有溢价的。但其不仅仅是装修前后的溢价，因为如果你的装修成本很高的话，即便租金很高，也可能是亏的。
 
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第六个大坑：
看不上蓝领公寓
目前，上了规模的公寓运营商都已初步形成了产品线。比如，旭辉领寓就已经打造了三条产品线，其中博乐诗服务公寓满足中高端企业精英和商务出行人士，柚米国际社区满足白领人群，菁社青年公寓提供给初入社会的年轻人。
 
但是，大部分还是热衷只针对普通白领，毕竟这部分的目标客群最多，目前这块