文档介绍：Revised by Chen Zhen in 2021
香蜜湖项目定位报告
报告
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第一部分 项目概况………………………………………………………………圳每年25-30万的人口增长量预计2005年深圳市长住总人口约200万，暂住人口560万。依据着名意大利经济学家派里托发现的80／20法则（即20％的人占有80％的个人财富）及第一阶层和第二阶层又约占总户数％，占据全部财富的％的原则，估算特区内富裕阶层约为48万户，存款总额为4206亿元。根据深圳市统计年鉴，2001年深圳人不动产投资和存款比例约为1：，则富裕阶层每年用于房地产投资为956亿元。如果按200万元一个单位计算，每年市场可消化的豪宅数量在47800套左右。如果按300万元一个单位计算，每年市场可消化的豪宅数量在31867套左右。而实际上，市场上成交量约8000套，还不及10000套，这也就是说深圳豪宅市场很有潜力，只是还没有被充分挖掘出来。
但同时豪宅的供应量也在增大，由于特区内拿地成本日益增高，高价产品也是市场压力使然，预计下半年及明年豪宅供应量将达到120万平米。市场压力显而易见。见附表
2、深圳豪宅区域划分
深圳豪宅市场目前大致分为四大板块：中心区板块、板块、华侨城板块、红树湾板块。（银湖属于老豪宅板块，因土地已开发完成已逐步退出市场。）
▲华侨城：人文绿色家园
该片区具有独特的人文和生态环境景观，绿化率更是超过了50％，在生态环境的营造上闻名中外，被称为“绿色家园”。华侨城在1985年成立以来，充分利用原有的海、山、湖等自然资源，精心规划设计，投入巨资建造了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园等文化娱乐设施。目前，华侨城人均公共绿地面积近70平米，是一个集旅游、娱乐、文化、商业及工作生活为一体的配套设施齐全的大型高尚社区。从景观上讲，华侨城片区可以观赏深圳湾海景，含燕山、杜鹃山山景和燕栖湖湖景，在景观的全面性上有独特的优势，从生活配套来说，由于成片的综合开发，华侨城是自建配套最齐全的社区之一，从大型超市到中学小学和医院，再到高尔夫球场和主题广场，该片区都有不错的配置。最主要的特点就是华侨城的个人品牌，已经形成了社区的大品牌效应，加上园林设计的敞开性和丰富的主题概念，让这块土地变成了今天的豪宅聚集中心。
主要项目：波托菲诺（一期天鹅堡，二期纯水岸）、碧海云天、锦绣花园三期翡翠郡、世纪村。
主力户型：大部分集中在140～250平方米之间，而波托菲诺
纯水岸的townhouse和碧海云天的部分户型在300平方米以上。
住房均价：集中在8800～9800之间，波托菲诺纯水岸的townhouse均价在15000元／平方米左右。
目标客户：私企业主、证券行业人士等具有较高生活品位和追求高素质生活的人士。
不足之处：随着片区的扩大，尤其是波托菲诺纯水岸的建设完成后，华侨城片区聚集的人口数量会有相当大的增加，人流和车流给交通和配套设施等的带来的压力会逐渐增大，必须在规划中做出相应的调整，以避免休假日的交通高峰和医院、学校等设施的紧张。
▲中心区：金领的财富象征
片区特点：中心区是一个城市的象征，一个城市的名片，也是城市旅游创造力、城市财富的中心和聚集地。做为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区将使深圳的城市功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳21世纪的标志性建筑。中心区做为深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一身的城市商务、行政和文化中心的城市功能决定了CBD是其最大的特色，而CBD是城市地产最有价值的地方也决定了它成为豪宅的前提。中心商务区集中在南片区中央绿化带两侧，能为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效和优美的工作环境，它的整体建设将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向“国际性”、“区域性”转化。同时，中心区的文化中心功能会为业主提供适宜的文化活动空间，进一步营造具有国际认同感的多元城市文化氛围。该区拥有的非常完善的交通网络、公立配套设施和高水准的环境质量，也是形成“中心豪宅群”的重要原因。
主要项目：黄埔雅苑、天健世纪花园、雅颂居
主力户型：主要集中在120～190平方米。住房均价：8500～10000元／平方米之间。目标客户：多为企业的金领人士和部分港人。 不足之处：从豪宅的角度来说，中心区的景观特点比较普通，由于土地购买的原因，中心区没有相对集中的大型社区，楼盘与楼盘之间形成不了一个整体，也就无法创造出美观、统一、和谐的社区景观，城市中心的位置也使它具有了私密性不强、噪音较大、容积率高等不足之处。
▲区：富人生态社区
随着深圳市中心区的西移，不但使中心区及其周边区域的房地产市场发展日趋火爆，同时也使环片区名