成都天府新城南天府项目发展策略报告.pptx

文档介绍：川开 成都 南天府项目
Date:
2011/06/15
TOSPUR 同策咨询
发展策略报告
同 策 简 介
同策·业绩 TOSPUR· Performance
2010年同策全国
总销金额402亿，总销面积311万方向周边延伸，而城南则以天府新城作为重点开发区域。
现状分析
区域商业物业市场研究
天府新城还未形成成熟商圈，区域商业市场发展属起步阶段。
目前，，并且业态较为丰富，但已建成营业的商业物业仅有位于三环路周边的四个大卖场：欧尚超市、富森美家居、宜家和迪卡侬，并以单一的专业卖场为主。
区域商业物业市场研究
站南组团商业市场发展相对领先，已形成一定商业氛围。
已建成的商业物业在站南组团相对集中，由于距市中心较近和开发力度较强等因素，在三环路周边形成了一定商业氛围，但由于人气不足，商业氛围尚不够成熟。
大源组团未形成商业氛围。
大源组团在世纪城集中了商业体量达17万平米，由于周边人气不足，目前经营面积较小，没有形成的商业氛围。
已建大型商业物业
区域商业物业市场研究
已建商业租售情况
目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.
区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。
区域商业物业市场研究
从之前销售的商业物业和目前租赁情况来看，区域内商铺销售情况较好但出租率较低，购买者多以投资预期为目的。
区域未来市场供应预测
预计未来3-5年，天府新城商业物业新增供应体量至少144万平米左右，（其中站南组团94万平米，大源组团50万平米）。
（，大源组团67万平米）。
已建成
未来3-5年新增
总计
拟建大型商业
成交商业、商住地块
小计
天府新城

94
50
144

站南组团

79
15
94

大源组团
17
15
35
50
67
区域商业物业市场研究
荷兰GTC时尚购物街
深圳茂业集团高端商业
中航时尚购物中心
苏宁大型购物中心
区域未来大型商业效果图
项目周边市场供需预测
区域商业物业市场研究
根据天府新城规划，未来新城总居住人口达60万人，大源组团就业人口可达30万人左右。
结合成都商业网点规划（右上图），本项目地应当充当城市引导发展的大商圈中，区域次商圈之外的片区商业中心的角色。
区域商业物业市场研究
本案
中心城区大型商业网点规划图（2003-2020）
大源组团按居住人口占新城总人口60%，就业人口50%不在区域内居住为计，并按人口与商业面积1：，，低于未来3-5年后的供应总量67万平方米。因此，大源组团商业市场仍然是供应大于需求。
结论：
综上所述，项目具备成为周边区域商业中心的区位条件和规模条件。
同时项目发展经营性商业需要引入大型商业以克服项目周边区域规划商业网点较少、开发建设滞后，缺乏人气等不利因素。
另外，随着天府新城逐渐发展成为城市副商业中心，新城外大量消费人群的涌入将为本项目发展商业带来机会。
项目发展适量的优质经营性商业不仅可以在单独的商业物业部分实现较短时间内的最大限度盈利，并且可以提升项目整体价值，带来人气，增加其他物业部分的附加值。因此，发展经营性商业物业是本项目的最佳选择之一。
区域商业物业市场研究
个案分析研究
新城市广场
建筑面积
21 0000平方米
商业面积
92000平方米
单层面积
A、B、C、D、E栋平均单层面积2421平方米
层 高
，
经营模式
分散出售、统一招商、扣点联营
租金价格
散租120-250元/m²，主力店20-30元/m²
租售情况
目前大约有30%的物业空置
主力店
时尚百盛、百佳超市、国美电器
新城市广场是集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体SHOPPING MALL。由5栋1-8层的裙楼商业体围合组成大型购物商圈。
基本情况
个案分析研究
所属商圈及其在商圈中的地位
新城市广场位于西大街1号，西大街与宁夏街交界处，临近成都市三大核心商圈之一的骡马市商圈，处于该商圈的强力辐射区域内。传统的骡马市商圈以大型百货、专业卖场、大型超市为主要经营业态，新城市广场的出现将大型购物中心的概念注入该商圈，极大的丰富完善该商圈物态和业态，成为该商圈提升档次和能级的有力支撑。
地理位置与交通状况
新城市广场临近的两条主