文档介绍：房地产开发
企业会计讲座
2022/7/10
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本讲座主要内容：
房地产开发企业会计概述
开发模式的核算
开发成本的核算
土地整理的核算
销售物业的核算
持有物业的核算
纳税业务的核算
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§务用房、道路、管线、地下设施以及有关劳务等，这些产品用途、结构、规模、造型等多种多样。
每一开发对象都具有单件性的特点，不可能成批大量生产，必须单独编制设计文件和概预算，单独组织施工，单独计价结算。
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1）开发对象复杂：除了土地和房屋开发外，还要承建相应的基础设施、公共配套设施及安排动迁居民使用的周转房等。
2）经营过程复杂：包括征地、拆迁、勘察设计、施工、销售到售后服务全过程。
3）价值实现方式多样：根据市场需求情况，分别采用销售、转让、交换、赠与、租赁、抵押，以及自行经营等方式。
4．开发经营业务的复杂性
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开发产品与土地连接在一起，不能移动，房地产开发企业“打一枪换个地方”，开发经营具有流动性特点；
相应地，一个房地产开发企业往往同时进行多个项目的开发建设，其开发经营又具有分散性的特点。
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房地产开发从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
上述每一个开发阶段都需投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，要求开发商拥有雄厚的资金实力和通畅的筹资渠道。
6．开发建设周期长，投资多
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随社会需求水平的不断提高，同时也由于房地产的稀缺性、垄断性，以及市场准入条件严格、附加价值高等，房地产开发业成为当今的暴利行业。
但是，开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，易受政策的限制和影响，一旦出现问题，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，陷入财务困境。
7．开发经营收益高、风险大
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注：房地产开发企业与建设单位、 施工企业的联系与区别：
建设单位：属非赢利性经济组织，只负责本单位项目建设，不经营管理；房地产开发企业既要开发建设，又要经营。但在征地、拆迁、设计、施工管理等方面，两者基本相同。
施工企业：一般只进行建筑安装施工活动，不负责前期工作，工程竣工验收合格后交付发包单位；房地产开发企业则可能具有开发、经营、服务三重性质。但在工程预、决算控制与管理等方面，两者基本相同。
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§ 房地产开发企业会计的特点
一、房地产开发企业会计的含义
房地产开发企业会计是将会计学的基本理论与基本方法，运用于房地产开发领域的专业会计。它主要利用价值形式对企业开发经营过程和成果进行综合的反映与监督。
目前上市房地产公司必须执行《企业会计准则2006》和《企业会计制度》；一般房地产开发企业亦可执行《房地产开发企业会计制度》。
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房地产企业会计核算制度的演进
1984年前 《基本建设简易会计制度》
1984年 《国有建设单位会计制度》
1989年 《国营城市综合开发企业会计制度》
1992年 两则两制
1993年 《房地产开发企业会计制度》
1998年 《股份有限公司会计制度》
2001年 《企业会计制度》
2006年 《基本会计准则及38项具体准则》
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二、与其他企业会计的相同点
1．贯彻执行国家有关会计法规，加强会计基础工作，保证企业会计工作依法有续地进行；
2．根据财务会计制度的要求，遵循资金运动的规律，设置会计账簿，按会计一般方法和程序组织会计核算；
3．按照会计基本准则和一般原则的要求提供会计信息，满足各方面决策的需要。
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三、开发企业会计核算的主要内容
核算对象：开发建设过程与成果，它是建设资金运动和物资运动的统一。房地产开发企业会计核算的内容由其核算对象的特性所决定。
开发建设过程：可分为前期准备、建设施工、销售和持有四个阶段。
项目建设成果：房地产企业通过购置、开发、建造等活动，销售、出租、交付或结转给客户和有关单位的各类资产。
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（一）前期准备阶段
通过招、拍、挂方式，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证。
开发产品在开工前，应通过政府立项审批和规划审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等。
进行项目投资费用估算，筹措开发建设所需的资金。
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（二）开发建设阶段
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