文档介绍：购物中心商业规划思路.
购物中心商业规划思路.
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购物中心商业规划思路.
购物中心商业规划思路
日期： 2008-06-30 资料整理： EFEE
希望你所建设的购物中心独具特色， 希望你所运营的购物中心业绩持续上升？部分来考量。 这一点已经成为众多投资机构认
为项目是否具备可持续发展的一个重要因素， 比较科学的来说， 一个购物中心内应该具备二
至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过 20%。
第四， 关于经营管理策略， 目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和
管理的， 只注重前期的推广， 在销售或脱手后便不去理会后期的运营， 这种现象是不健康的。
购物中心也是一个零售场所， 作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值， 所
以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。 一个优秀的购物中心， 必然有一个优秀的商业
管理团队在其中负责长期的持续的运营。 将经营管理策略全面展示出来， 才能让投资者放心。
收益分析 合理化预估长久效益
首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上， 在做收益分析的时候必
须符合正常零售运营实际。 一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目， 往往在数据上做
些技术处理，取其高不取其低， 将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更
多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关
系，他们希望看到三者之间的持续发展， 消费者的需求逐渐被培养起来， 承租方的业绩持续
上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。
其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，
根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈
利，是否可以实现收支相抵， 这些都应该体现在商业计划当中。 所以在收益分析中往往需要
对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、 经营收入预测、经营现金流等等多
方面都需要详细的数据。
其三， 实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的， 我们必须做一些实际
行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，
并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。
所以在一些项目需要对外融资的时候， 我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约， 用于说
明该项目的投资价值。
以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。
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但规划毕竟只是规划， 随着环境发生变化， 也会出现众多的之前没有预料的问题， 于是
就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。
最后， 需要说明的一点是， 购物中心的商业规划是一项科学的工作， 中国商业地产开发近两
年因为项目出现过多， 导致人才紧缺， 所以目前有太多非规范操作， 许多地产投资机构在没
有任何商业运营的基础上， 进入商业地产领域， 动则开发数十万平方米的购物中心， 更为可
怕的， 他们不相信专业的力量， 往往按照