文档介绍：三明国际(中国)商业策划顾问公司
SANMING INT’L(CHINA)BUSINESS CONSULTANT CO
深圳·巴厘岛
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市场风险 45
经营风险 45
第七部份：结论与建议 46
1 结论 46
2 建议 46
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第一部份：项目总论
项目名称
巴厘岛
——中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港
（FREE LIVING MALL OF YOUNG WOMEN）
项目位置
巴厘岛项目位于深圳市福田区华强北商圈，振华路与燕南路交叉路口处。项目周边的振华路与燕南路均为单行通车路，项目西望华强北路，东靠上步中路，北依红荔路，南面不远就是深南中路。
项目周边目前现状
项目的西边为华强北商圈，东面是深圳市的行政中心，再加上周围金茂礼都、都市·千千汇等中高档住宅楼盘和周岭鞋城、美眉城、金茂礼都商场、都市·千千汇等商业物业，所以项目周围不缺泛商业氛围和中高素质人流。
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项目性质及主要特点
经济技术指标一览表
占地面积
9,759㎡
总建筑面积
59,000m2
商业建筑面积
18000m2
住宅建筑面积
41,000m2
楼层数
22层
裙楼商场楼层
3层
总户数
500户
容积率
停车位
500个
燕南路88号项目是商住一体的综合物业，一至三层的商业裙楼部分为本项目，四层至顶层为中高档住宅楼。商业部分定位“中国首家女性FREE主题体验式潮流生活港”，它导入国际最新购物概念文化——“体验式”购物理念模式，代表着深圳女***的新天地，引领着鹏城女性购物的新潮流，是真正集购物享受、休闲、娱乐、餐饮于一体的LIVING MALL。
巴厘岛以超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性为其定位原则，打造本项目三大核心竞争力板块——淑女城、活色生香馆、真味生活馆；以其创新性、价值性来实现经营精品产品、品牌产品、文化产品的高素质定位。
本项目各楼层的功能业态的特色表现在：
一层淑媛名店城以品牌集、明星店、COFFEE SHOP为主题板块，以25-40岁中高收入的女性为目标消费对象，经营国际、国内、本地特色的知名女装、珠宝首饰、化妆品、精品皮具、开放式咖啡吧；
二层活色生香馆以精品超市、折扣中心、西式餐厅为主题板块，以20-30岁的女性为目标消费群，经营家居生活精品、中高档潮流服饰、运动保健用品、主题专卖店、品牌折扣超市、西式餐厅等；
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三层真味生活馆以情感世界、时尚梦工场、缘分空间为主题板块，以18-40岁成年女性为目标消费群，经营设计专营、话吧聊吧、保健美容纤体中心、情侣用品区、休闲酒吧、3D迷你梦幻影城。
项目地块面积及边界长
项目地块边界面积为9529平方米，南北边界长度为113米，东西边界宽度为83米。
第二部份：投资成本及费用分析
总建筑面积：18000平方米
开发成本总额：
建筑单方造价：9500元
各项成本构成
成本费用是指项目开发所需投入，包括土地成本、建安工程成本、配套工程成本及发生的税费及费用。敝司根据贵司提供商住两部份的总成本，以建筑面积分摊计算本项目各成本。
土地成本
序号
项目
基数
（万元）
基数单位
数量
数量
单位
金额
（万元）
（一）
土地出让金
（二）
折迁补偿费
（三）
合计
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