文档介绍：2
小区物管问题研究
一、引言
近年来，随着经济的快速进展，房地产行业空前富强，直接带动了我国物业管理行业的高速进展。物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素养、掩盖范围，还是经营力气、服务水平都在不断提高和增加；目前城市筑的整体规划常常消逝任凭变更的现象，导致业主的合法权益患病损失。照理说，业主所购买房屋的布局，样式，位置都是在购房合同中明确标明的，但业主却经常在开发商交房时发觉自己的房屋与合同中的内容有明显出入，这其中，有合法的调整，但更多的是开发单位自行任凭更改房屋布局。在走访听景园小区的过程中，我们就发觉有业主埋怨房屋规划与购房合同中有不全都的内容，这种不遵守合同，任凭变更房屋规划的行为，使业主的合法权益患病损失，也给物业管理带来极大地麻烦。二是房屋建筑质量差，配套设施不齐全。例如，在业主入住时，往往发觉小区的配套设施并没有依据合同配备齐全，去找开发商寻求解决时，开发商又会一拖再拖，直到物业企业进驻小区，这些问题就推脱给了物业管理企业，而面对开发商遗留问题，物业企业又推脱说自己没有责任，这些是开发商该负的责任，甚至搬出与开发商签订的合同，明确指出合同中并未规定这些问题消逝时该由谁负责，这便使得问题一拖再拖，始终得不到解决。在调查走访过程中也有业主反映，物业企业和开发商应当明确向业主说明房屋质量的责任是如何划分的,在保修期内的问题应当由谁来负责等一系列的问题。
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（四）街道办事处层面
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街道办事处作为政府的派出机构，其主要职责有三方面：一是对新建居住区入住进行验收管理，保证新建居住区具备居住生活的基本条件；二是指导监督居住区物业管理相关单位和居民，依法选举业主委员会；三是协调各方面的关系，组织相关专业部门成立居住物业管理工作协调机构，协调处理物业管理中消逝的问题和纠纷。但在实际生活中，街道办往往不能够很好的履行自身职责，甚至不履行职责，这对于本就需要政府支持的业主委员会变得无足轻重，而我们所调查的听景园小区至今也未能成立业主委员会。业主和物业管理企业之间的关系本身也需要政府出面进行协调，街道办不作为使得二者之间的一些冲突纠纷无法妥当解决，长此以往便成了二者关系改善的绊脚石，不利于和谐小区的建设。
三、听景园小区物业管理进展对策
本项目经过长期的调查争论，通过查阅相关资料，走访各个不同层次的小区等途径，学习借鉴成功的物业管理企业的阅历和做法。总结业主与物业管理企业之间的冲突和问题，对其进行深化分析与争论，依据实际调查争论，并借鉴国内外成功的物业管理对策，提出符合听景园小区物业管理进展对策。
（一）增加服务意识，促进物业管理企业市场化、品牌化
依据问卷调查结果显示，听景园小区半数以上的业主认为其物业从业人员在职业技能和服务态度方面还有待增加。这就说明物业企业不仅要加强对从业人员专业技能和职业道德的培育，更要明确企业定位，端正服务态度，加强物业管理企业与业主之间的沟通。物业管理企业作为服务方，遇到问题理应听取各方看法，协调解决，为业主供应更多、更优质的服务。另外，物管企业自身的行为规范尤为重要，员工们统一服装、文明举止，保持良好的服务态度，首先给业主们一个很好的印象，解决起问题来也游刃有余。在市场竞争体制下，物业管理企业有了更多的进展机会，同时也面临着更大的挑战。供应优质的产品是企业赖以生存的基础，物业管理企业为市场供应的产品是服务。因此，如何提升服务质量、树立良好品牌观念是物业管理企业的一大要务。然而怎样才能供应优质服务呢？人才是企业市场竞争的关键，物业管理企业应当引进高端管理人才，加快人才培训，确保从业人员整体素养的提升。一方面要广招专业性人才，创新管理机制；另一方面要加大培训力度，量化考核标准，培育出一支精英队伍。随着员工素养的提高、管理手段的加强，服务质量随之才能提高。品牌是企业的生命，物业管理企业想要在将来的市场竞争中做大做好，必需要有“金字招牌”。只有在服务标准上多下功夫，造就一支高品质的职业化队伍，才能满足将来物业进展的需要。
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（二）提高业主自身素养，发挥业主委员会的乐观作用
依据调查问卷和访谈记录显示，听景园小区如今消逝的物业纠纷不全是由于物业管理企业没有做好，也有不少业主在维护自身利益的同时损坏其他业主的利益，令冲突升级。维权当然不错，但该如何正确维权也是业主们该思考的。因此，业主们需要提高自身素养，遇到问题以恰当的方式反映，乐观与物业进行沟通谈判，妥当处理问题。一方面要提高业主们的契约意识，在与物业管理企业订立各项合同时就该深思细酌，不能贸然签字，一旦合同生效，消逝问题寻求解决时也得有根有据；另一方面，业主也应自觉遵守一些规定，如不乱停车、不私搭乱建、保持公共场所卫生等。大家不要为了私利而