文档介绍：上海东海别墅项目投资
可行性研究报告
详细摘要
拌第一部分 项目决策背景搬——袄七大利好因素
癌一、上海市经济保持控制小道的围般墙，创造良好的小区外部视觉按形象；
配备一辆看房专车。
第五部分 项目均价的预测
一、类比价值预测法
1、根据本项目与周边可类比啊别墅项目的价值比较判断本项吧目可实现均价
（1）选择可类比项目
矮根据本项目的区位特征，依照碍别墅项目在外环线周边，位于扒行政区域交界处的原则，选择奥了以下项目作为本项目的可类拔比的别墅项目。
隘嘉定区：东渡园景别墅、皇府肮别墅、绿谷别墅
普陀区：美墅
南汇区
懊（2）对比并量化本项目同各奥类比别墅项目各价值要素的对傲比值
百可类比项目的详细资料见第三佰部分第三小节。
扳量化的标准：以低成本改建后爸的东海别墅为标准，东海别墅岸的各项为100，优于东海别爸墅则分值高于100，比东海皑别墅差则分值低于100，各俺价值要素赋予相同的权重，得袄出综合分值。
靶（3）根据价值要素对比值，蔼结合各类比别墅项目的均价，捌通过算术平均法推断出本项目袄可实现的均价
巴本项目可实现的均价=可类比背别墅项目的均价/可类比别墅哎项目的综合分值*100
均价（元/平方米）
综合分值
东海别墅可实现的均价（元/平方米）
东渡园景别墅
3800
92
4130
皇府别墅
3800
95
4000
绿谷别墅
5000
101
4950
美墅
5500
113
4867
康桥半岛
5000
110
4545
算术平均值
4499
氨东海别墅可实现的均价三大价熬位：低价位：4000元/平哎方米，中价位：4500元/拌平方米，高价位：5000元佰/平方米。
氨2、根据上海市可类比区域公罢寓与别墅价格比值推算出本项靶目别墅可能的市场均价疤4050元/平方米以上。
拔结论：东海别墅可实现的均价哎三大价位：低价位：4000懊元/平方米，中价位：450氨0元/平方米，高价位：50八00元/平方米。
佰二、东海别墅4000啊——5000元/平方米的均价预鞍测与别墅市场的有效需求相一蔼致
安三、分析各价位下的均价的销哎售风险
综合结论：
白鉴于本项目的改建可以增加本板案的附加价值，本项目可选择版4500元/平方米入市，随碍着人气的集聚和认知度的增强碍，广告包装推广的深入人心，碍再向高价位拔升。
笆第六部分 项目的投资收益耙分析
一、销售收入预测
二、别墅成本预测
三、项目利润测算
利润指标的测算：
爱单位毛利=项目利润/销售面奥积=
凹单位净利=税后利润/销售面案积=
蔼销售毛利率=项目利润/销售隘收入俺×哎100%=%
捌销售净利率=项目净利润/销巴售收入埃×败100%=%
岸核心指标的基本要求（参考）按：销售净利率把≥颁9%
四、现金流量测算
%，
跋核心指标的基本要求（参考）盎：瓣 盎内部收益率靶≥矮25%***。
五、经济指标汇总
经济指标
单位数值（元/m2）
项目总金额（万元）
备注
销售收入
4542
8635
住宅销售收入
直接成本
3290
6254
开发成本
总投资
3400
6463
开发成本+期间费用
税前利润
1719
税后利润
1151
内部收益率
%
使累计净现值为零的贴现率
销售净利率
%
项目净利润/销售收入×100%
总投资回报率
%
项目净利润/项目总投资×100%
六、敏感性分析
百就该项目的销售收入、可变动拜成本两个因素变化对销售净利艾率进行敏感性分析，背得出销售收入相对于成本更加版敏感凹。当售价下降10%、成本上叭升超过10%时，项目的销售拌净利率低于9%，项目的投资佰回报将受到一定的影响。
第七部分：综合分析与建议
办从以上项目环境、市场、财务颁、经济分析可看出：本项目的般投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方扒面的时机都比较成熟，项目抗暗风险能力较强，且可获得较好斑的投资回报。
办对东海别墅的改建，是克服各疤种劣势条件、与周边楼盘竞争斑并取得成功的关键。
目 录
懊第一部分暗 埃项目决策背景柏——靶七大利好因素蔼 扒8
俺一、上海市经济保持着快速健昂康的发展俺 凹8
二、上海市房地产市场供销两按旺，持续看好按 皑8
扮三、上海别墅市场全面繁荣，巴