文档介绍：204购房合同秦兵指南
204购房合同秦兵指南
goodmengood发表于搜房网-上海业主论坛-知雅汇(志成花苑)
第1章合同背景
第1条合同原则〔a1〕：鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，
为充分保护双方已经达到，认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍
，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。
此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份，但是可以说明我为什么要
购买此处的房屋，是对合同目的的解释。为什么要说合同目的呢？因为在合同的履
行中，可能会出现因合同解除而退房。有时判断是否需解除合同的依据，就是看合
同目的是否能够实现，如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没
有实现，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。
此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说
如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。这种赔偿有时是针对直接
的损失，有时则是针对间接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是
间接的损失。过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高
人民法院的司法解释，已经明确了这一点。
第5条使用限制：出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为
住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他
房屋绝不作为公司办公之商业用房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要
求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房
价千分之一的违约金。
第6条房屋历史〔a6〕：出卖人承诺本房屋内未发生过***、死亡等其他可能严
重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教
信仰的现象。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不
解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
〔a6〕秦兵释义：2003年7月31日星期四，我在广西南宁参加广西省消费者协会
举办的“房地产合同霸王条款点评”,期间刘俊海博士讲到美国的一个案例，说一名
消费者购买房屋后,得知原来在该房屋里发生过一起死亡事件，于是要求退房，结果
出卖人很痛快的答应了退房要求。我认为此现象应当写入合同,当时我与广西意远律
师事务所王锦意律师坐在一起，他说还应当加入宗教信仰的内容，此为本条的形成
过程。
第7条购买过程〔a7〕：买受人此前曾希望购买第楼室，但出卖人声称已经与其
他第三方签订了该室买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。
如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖
人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约金为每平方米一千元，或向买受
人支付总额不低于十万元的赔偿款。
〔a7〕秦兵释义：现在卖房子有个****惯，就是先卖不好的后卖好的，所谓凡事
从难入手。所以一个楼盘的广告一出来，你去看往往好的房子已经没有了，这就会
让你很着急，看到这么多好东西没有了，只能根据售楼员的建议选择一套了，是不
是受骗了只有在入住的时候才能发现：原来自己买得最早、买得最差、买得最贵，
即使是这样如果有此条款在此，能够得到10万元的补偿，心理也算平衡一点。
第8条协商地点〔a8〕：本合同目前的签订地点为市区(县)路号楼层室，合同的
履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及
履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所市区
(县)路号，买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所市区(县)路号
，各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。
〔a8〕秦兵释义：有的合同履行起来非常方便，今天签字付款明天就可以入住
，好像没有什么太多的协商，但是有时事情却没有这么简单。北京的一些开发商在
距离城内较远的郊县注册，付款时在城里，谈判时却要提前三天预约然后开车两个
多小时到城外，最后消费者往往坚持不下去而不了了之。
中国目前房地产营销有个特点，就是一切以开发商为中心，从谈判地点就可以
体现此点。我们可以将房地产业与其他行业比较一下，现在如果你要发布广告，哪
怕就是200元的广告费，广告公司也会派人到你的办公室签订合同、提供报样、收款
，但是你就是购买100万元的房屋，销售员也不会到你指定的地方进行谈判。这证明
营销水平的初级化与竞争的不充分，所以我认为暂时可以不用买房，等待一段时间
，当销售员开始到消费者家里协商合同时，价格自然就会降下来了，而且随着竞争
的加剧，住宅质量也会不断提高。
第9条土地权利〔a9〕：本项目由本市政