文档介绍：集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
商业裙楼招商方案
文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案）
前言:
文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即
3、主要商圈现状：
①会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街--文化广场为辅的“多商圈”分布格局。以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。
②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项目和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。
③会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。
④随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自08年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。
4、会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积（m2）
层高(m)
主要面宽*进深（m）
租金情况
（元/m2）
主要经营种类
经营
情况
南街-惠诚路
50-80；
300-500
-
（-）
*（6-14）
90-160
粮油批发、电器城
沿街无空铺，置换率低
财富广场--文化广场
40-120
3-
（3-4）*（12-15）
110-180
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
沿街无空铺，置换率低
水东延伸街
40-150
-5
（3-4）*（8-12）
130-180
中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S
沿街无空铺，置换率低
红旗大道东段（文化广场以东至彭迳）
35-80
3-
（3-）×（6-12）
65-100
中低档鞋服为主，中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
沿街无空铺，置换率低
5、可供参考的市场情况
参考项目
项目名称
主要面积范围(㎡)
层高(m)
面宽*进深(m)
租金范围
(元/㎡)
经营业态
免租期
租期
年租金递增
备注
坚强超市
二楼商场
35-120
主力门店：300-400
（4-6）*（6-12）
15-30
时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居
物业为个人持有
金城大厦
二、三裙楼
二楼建筑面积：1600
三楼建筑面积:1481
（-3）*（4-6）
二楼：对外租金40；实际租金：20-30
招商主题：儿童主题
二楼：母婴用品、儿童服饰、学****用品、儿童餐饮
二楼：免租期：1年
三楼：免租期：2年
租期：5年
10%
物业由开发商自持；同兴商业运营管理公司进行商业运营管理
分割面积：14-25㎡/间
三楼：对外租金30；实际租金：10-20
三楼：儿童游乐场、儿童电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育
分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位：
功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。
市场定位：
ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
ⅱ娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。
ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲会所。
ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。
ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。
定位说明：
ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本项目自身定位及辐射范围，商业街经营定位应该是中档偏高。
ⅱ就会昌商业经营格局和发展历史来讲，较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。
ⅲ目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，所以在本项目中，我们拿