文档介绍：分众整合 精准传播
— 青岛“城阳西城”推广思考 —
首先，感谢安泰信的同仁们对我们工作给予的大力支持，
你们不仅为我们提供了翔实的调查报告和分析数据，
更带我们项目组成员考察走访项目达3次之多，
这对我们能在如此短期内完成此策划报管，天然气管道入户
5、时尚户型
项目规模：10万平米建面，由多层、高层和商业网点组成，其中有2万平米商业；
户型：两房—、85平米。三房—90平米、126平米；
价格：1、2680元/平米起，最高价为3楼东户3138元/平米，2楼价格为3058元/平米，储藏室价格——1080元/平米
2、项目采用了一房一价的定价模式，单价差达到了458元；
甚或是他们？
宜欣景苑?
项目地址：李哥庄镇政府北侧
宣传卖点：
封闭式物业管理；
完善的配套设施；
成熟的人居社区。
总套数：约180套，2房72套、3房108套。
销售时间：2007年12月
产权情况：属集体产权房，无独立产权
价格：688/平方米（顶层隔楼）—1360/平方米（3层3房）
户型：2房：85平方米；
3房：104～115平方米。
镇中小区？
项目地址：李哥庄镇中心；
宣传卖点：1、封闭小区；
2、镇中心位置；
项目基本资料：总套数约200套；
户型：2房：82平米
3房：108平米
3房：118平米；
产权情况：属集体产权房，无独立产权
价格：1000元/-1180元平方米
魏家屯小区？
项目地址：李哥庄镇魏家屯村（城阳西城马路对面200米）
宣传卖点：无宣传
项目环境：小区规划较为现代，楼间距超宽；小区内部
项目基本资料：总套数约500套；
户型：2房：88平米
3房：110平米
产权情况：属集体产权房，无独立产权
价格：650-998元/平方米
我们的回答是:
是，但不尽然
这个问题稍后回答，让我们先来看看SWOT分析
Strength（优势）
开发商有成功经验，开发过御墅临枫等知名楼盘，品质有保证
社区规模当地最大，具有大盘优势。
低容积率（），内容景观比较丰富，外部视野开阔。
处于镇东南板块，政府规划的新行政办公区。
距离G204约400米，大交通快速。
西侧、北侧的居住气氛较浓，距镇中心广场100米，距商业中心200米。生活比较方便。
Weakness（劣势）
距离主城区稍远，这一直是影响非本地客群的最大障碍。
沽河大街东侧是工业园，路边河水恶臭难闻。南面300米外也规划为工业园。西侧距迎宾大道之间有大棚蔬菜基地，将项目与商业生活中心隔断
当地在售楼盘面积（含集资房）近30万平米，且均接近封顶，且在售楼盘开发商均有当地开发史。对本项目楼花预售带来一定的信心影响。
项目临近的沽河大街并无公交线路。
Opportunity（机会）
大青岛规划出台，做为“三点布局、一线展开、组团发展”中“一点”的胶州湾北岸成热点，青岛人前往当地的投资置业已有几年的历史。
目前区域内在售楼盘销售状况比较理想，价格上扬，给楼花销售的起步价带来截流机会。
区域内在售楼盘营销手法与销售形象比较初级，给本项目营销创新提供了机会。
Threat(威胁)
今年青岛楼盘供应量大增，胶州湾北岸是集中供应点之一。本项目的销售压力不小。
项目南侧的镇政府新办公楼处于停工状态，南侧地块规划用途尚不明朗。
聚福源二期等区域内楼盘的增推将带来一定的影响。
区域内集体产权的项目，因为更低价格的原因将对下限客户构成一定量的游离。
好，理论分析到此为止
下面进入战术实施阶段
对于城阳西城的销售，
让我们希望用四个字来代表：
多、快、好、省
多：数量多，2375套左右。
快：14个月内基本售罄。
好：价格低开中走。
省：同比推广费用更低，效果更突出，对销售帮助更大。
如何做到？
从界定消费群开始~~~
这里不会用惯常的性别、年龄、教育程度、
意识形态等等方式来区分我们的消费者
因为我们不是可口可乐，在哪里都可以买到，
哪里人购买的动机都是相似的~~~
我们认识到，和惯常我们操作的市区盘不同的是，
本项目仅靠本地周边客群是难以消化的，
所以推广工作务必是要放在一个大青岛的概念上去做的。
其主要分为三个区域：
李哥庄周边本地客群，占20%
城阳区客群，占40%
青岛、李村、黄岛、胶州等泛青岛客群,占40%
那推广工作的方向就很清晰了：
李哥庄周边、城阳、泛青岛
所以我们的竞争对手不仅是李哥庄当地的、
也是城阳的、泛青岛的~~~
让我们先来看看
李哥庄周边
李哥庄镇位于胶州市东北部，是全国重点镇，是全国百强镇、全国创建文明小城镇示范点、全国小城镇综合改革试点镇、全国出口创汇十强镇、山东省文明单位，山东省中心镇建设示范镇，青岛市品牌镇。总面积75平方公里，，辖