土地招拍挂制度.ppt

文档介绍：目录
“招拍挂”制度的简介
“招拍挂”制度的优势与弊端
“招拍挂”制度对房价的影响的争议
“招拍挂”中的“潜规则”
“招拍挂”制度的改革
“招拍挂”制度的简介
招招标
招标出让国有土地使用权
政府邀请公民、法人、其他组织参加国有土地使用权投标
拍拍卖
拍卖出让国有土地使用权
让人发布拍卖公告, 由竞买人在指定时
间、地点进行公开竞价
根据出价结果确定土地使用者
挂挂牌
让人发布挂牌公告, 按一定的条件在指定的土地交易场所挂牌公布
接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格
根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者
背景:2002年,国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,我国正式实施土地“招拍挂”制度。土地出让形成了三种方式: 行政划拨,协议出让和“招拍挂”出让。
“招拍挂”制度的简介
招挂拍三种交易方式的对比
“招拍挂”制度的简介
基本流程
后续工作
投标拍卖竞买
保证金
公布信息
“招拍挂”制度的优势与弊端
在一定程度上防止和避免了***行为的产生
1
有利于土地市场公平竞争
2
能够更加合理的体现土地使用价值
3
有利于房地产分离,提高土地开发效率
4
优势
“招拍挂”制度的优势与弊端
一定程度上推高了房价,激发社会矛盾
使地方政府依赖土地财政现象日益严重
助长了中国房地产行业的虚假繁荣
容易出现出现联手压价的情况
盲目竞拍,后续开发能力低
弊端
“招拍挂”制度对房价的影响的争议
地价的高涨是房价高涨的重要影响因素

招拍挂出让的“价高者得”的原则、政府垄断经营性令地价因供求不平衡, 地价高涨推动了房价上涨。

而房价的高涨又令土地这个不可再生的稀缺资源成为更多企业争抢的目标, 形成了恶性循环。
地价不是房价快速上涨的主要原因
供求关系是价格变化最根本的影
响因素,成本对价格有影响但不是决定性因素。

另外,土地稀缺、土地财政是推高房价的重要原因。

保障性住房比例过低,中低收入者的居住问题未能很好解决,也在一定程度上放大了高房价问题的负面效应。
元芳,你怎么看?
招拍挂中的“潜规则”
.
限定开发商的资质条件,一开始就将大批开发商拒之门外
拍卖土地时设附加条件,但这些条件可能早就通知给意向买主了
内定的开发商在竞标时以超乎寻常的高额资金拍得地块,但土地的实际交易价则是双方事先商定的价格
招拍挂制度的改革
A
带方案出让方式
B
打包公建配套供地
C
不同用途的土地应采用不同的“招拍挂”方式
D
实现土地供给主体的多元化,改变政府垄断的市场格局
调整供地结构