文档介绍：目录
Contents
第一部分亦庄板块概述
第二部分亦庄写字楼市场研究
第三部分小结
1
交通状况
亦庄对外交通便捷:
亦庄轻轨
多条高速公路
航空
……
亦庄—北京经济技术开发区,位于北京东南部,城市五环路与六环路之间,地处京津高速起点,环渤海经济圈中心,北京重点发展的三个新城之一。
亦庄区位
2
亦庄区位优越,对外交通便捷,为亦庄区域经济发展和产业升级提供了良好的契机
CBD
金融街
北京货运
12km
18km
亦庄概述
区位交通
3
各种配套功能完善
产品高端化、多功能化、多档次化发展
1992年:北京经济技术开发区,称亦庄开发区,开始建设
1992
1994
1999
2005
2007
1994年:被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区
1999年:经国务院批准,成立中关村科技园区亦庄科技园
2005年:国务院批准《北京城市总体规划》,亦庄为重点发展新城
2007年:北京市人民政府批复《亦庄新城规划(2005-2020年)》,明确指出亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一
1994-2004
初始阶段
商务办公功能薄弱
生产基地
厂房+办公区
单一的低层建筑使得土地使用率偏低
2004-2008
发展阶段
配套功能单一
产品形式多样化
办公产品与生产基地逐渐分离
售价、租金低
办公升级、投资需求旺盛
目前亦庄写字楼市场处于“加速成长阶段“初期
远期
成熟阶段
依托生产
独立办公功能
满足高端办公
城市及商务办公
随着亦庄新城规划建设的推进,商业配套加速升级,高端商务产品供应涌现,亦庄写字楼进入写字楼市场快速发展阶段
亦庄概述
发展历程
在亦庄新城范围内,构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。
两带:指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。
七片:核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。
多中心:包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心,荣华路高端产业服务中心,凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。
4
区域概述
区域规划
新城多空间格局,以荣华商务轴为发展主线,将全面引领产业和新城发展
世界500强落户于此,包括通用电气、诺基亚、三菱汽车、松下电工、三洋、拜耳、联合利华、百事公司等;
亦庄开发区现已基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业,而依托大中型企业落户带来的产业集群效应,产业链上、下游中小型企业也逐步涌入区域。
5
区域规划
产业发展
电子信息通信:诺基亚、中芯国际;
生物医药:拜耳、通用医疗;
装备制造:ABB高中压、松下电工;
汽车制造:奔驰等
金融服务、人力服务、物流服务、法律服务、信息咨询服务等
开发区管委会、工商、税务、银行、酒店、餐饮、交流中心、会议中心、购物中心等
主导产业
上下游产业
产业配套
随着更多巨头的企业进驻亦庄,将促进区域产业结构的完善,带动区域商业及办公市场的进一步繁荣
6
区域概述
政策支持
多项优惠政策中,资金支持和企业税收优惠将吸引大量企业入驻,人才引进优惠政策也引入大量高级管理和技术人才
享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区“双重优惠政策”
资金支持
企业税收
入区服务
个人所得税
入才引进
吸引企业入驻
促进企业发展
鼓励个人创业
吸引高新技术人才和海外人才
商务类办公产品增多
公租房、高端住宅等配套居住物业增加
解决中小企业以及高新技术企业的办公需求
解决基层人员基本居住需求,以及高层人员高端配套居住问题
企业
人才
本次市调重点市调了47个写字楼,其中,核心区的33个,路东区的14个;
核心区的写字楼类型较多,有高档5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓等;路东区的写字楼多为园区写字楼。
7
亦庄路东区
市场研究
分布特征
亦庄写字楼主要分布在亦庄线万源街、荣京东街、荣昌东街、经海路等轨道交通两侧
8
亦庄写字楼的产品类型主要分为5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓、园区写字楼四种形式,其中核心区的5A写字楼较多,而路东区主要是园区写字楼
中低档写字楼
及商住公寓
分布区
5A写字楼
分布区
园区写字楼
分布区
对亦庄写字楼市调的情况进行分析:
就写字楼数量上来看,数量上最多的是园区写字楼,其次是5A写字楼和中低档写字楼;
就写字楼的体量来看,园区写字楼所占建筑面积体量最大,约占亦庄写字楼市场的55%。
市场研究
产品特征
9
园区写字楼:
2400-3800㎡(分栋);300-1000㎡(分户或分层)
5A写字楼:400-