文档介绍：1
盐田竞放 花落谁家
——花样年·花港思考
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花港已经不是“新娘”，但她还穿着“嫁衣裳”
在这个已经不相信“婚姻”的年代
尽管大家都在花枝招展
而花港，将以什么形象示人？
花港的形象分析：
经过综合分析，花港的营造基本可以勾勒成这样客观轮廓：
“国际第四大港为其南侧羽翼，
尽揽一线海景，
三面环山（梧桐山山脉、北为坜背山山脉、东为骆马岭水库山脉）拥趸城市绿肺，
尊处88公顷纯居住区核心（《盐田港后方陆域法定图则》裁定），
交通便利，具有丰满的人居氛围和完整的商业配套，
资本梦想和生活憧憬云集于此的时代地标，只为前瞻性的目光而生，景仰追求风格化和便利性生活的中产精英，
倾花样年地产12年行业钻研只为其量身定制的商住一体化居所。”
■花港形象定位
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这个调子挑起来了，
但我们更应该清醒地注意到，市政整体配套在2年内的改建滞后、居住氛围和生活指数差是花港的致命伤
在短期内无法忽略，只能面对、引导，所以在宣传上要赋予花港强烈的前瞻性。
■花港形象定位
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什么是前瞻性
可以这么说——
所有的楼盘都在透支未来
梦想是一种期货
■花港形象定位
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■开盘以来营销分析：
◎高调概括，没有落到实处，以“体验世界精彩前沿”和“中国的盐田·世界的花港”等一系列作为宣传点，目光集中在于透支片区前景，给市场的呼声是——“这个片区有未来优势”，但是，这个片区里的哪家楼盘不在打这张牌呢？
◎传达给市场的另一个信息是“这是花样年地产做的一家酒店式公寓”，而产品本身的优质属性与市场同类产品的差异化没有挖掘到位，没有深入人心，传播灌输途径略显单一。
◎产品的特殊性和优越性是基于客户的，有什么样的客户决定了有什么样的产品，有什么样的产品就能塑造什么样的客户，前期客户探究不够。
■花港形象定位
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因此，我们下阶段的目的是寻找2个“谁”：
◎“我是谁”
产品本身特质的深入挖掘传递
◎“他们是谁”
产品为哪些人群而生，能为他们带来什么提升
■花港形象定位
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？
“我”和“他们”将发生什么样的关系
■花港形象定位
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“我”是属于“他们”的
——产品的专属性，只为这一批人量身定制
■花港形象定位
“他们”是属于“我” 的
——客户细分，他们需要的正是我能给予的
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“我是谁”
房地产广告推销的不仅仅是房子，也是一种生活方式。这对于酒店式公寓来说就更是这样。
众所周知，酒店式公寓是一种升级的住宅形式，它代表商务办公、舒适享受，高概括性和超便利性的质量生活空间。
所有的酒店式公寓广告都在渲染配套：交通、餐饮、CBD、医院、银行、公共会客厅和商务办公区……因为没有了这些使人产生便利联想的要素，产品的诱惑力就降低许多
也就是说，酒店式公寓的产品功能和居住环境是同等重要的卖点，密不可分。所以我们要喊出来——
■花港形象定位
？
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所以我们要喊出来——
■花港形象定位
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◎我花港，有星级的酒店公寓物管保障团队，能提供从居家生活、商务办公到娱乐消费一体化的全方位服务
◎我花港，开发商及下属星彦三级代理能为业主提供委托出租出售服务，能保值增值，锁定收益。
◎我花港，周边生活区域规划完整，地处中心点，具有超大生活区的居家氛围
◎我花港，、超市等一应俱全的配套10分钟商业生活圈
◎我花港，能提供5星级酒店所能提供的所有服务，24小时全天候专属服务
◎我花港，大露台宽景凸窗，双大堂，用了圣象地板……
■花港形象定位
这些话，只要我们愿意，可以喊到嗓子长出手来……
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“他们”是谁：
◎他们是，盐田港企业员工、后方陆域配套物流企业置业者；
◎他们是，在福田及罗湖工作生活的以白领，外籍人士海归和效益较好的公司职员
◎他们是，自住兼顾投资，希望未来项目升值或出租带来一定的收益的不确定人群
◎他们是，年龄在25－45岁之间，事业稳定且处于上升期的中小企业主和类似工作室法人；
或许——
■花港形象定位
？
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他们，具有较高学历，愿意接受新鲜事物和思想；
他们，家庭结构为单身或已结婚但是伴侣在外地的单身人士为
主，其次为尚没有子女的年轻夫妇
他们，家庭月收入在10000元以上，有车。
他们，排除多样性投资人群，大多为一次置业。
他们，经济基础提升但是不足以购买大中型物业，欲改变现有
住宅条件，并为选择更舒适更显示身份的居所；
他们，对酒店式公寓这种住宅形式非常崇尚；
他们，针对盐田片区倾斜式发展，对酒店式公寓这种产品类别
的投资、投机者；
他