文档介绍：——文化是历史的积淀,存留于城市和建筑中,融合在人们的生活中,对城市的建造、市民的观念和行为起着无形的影响,是城市和建筑之魂。
摘自《北京宪章》
——建筑学是地区的产物,建筑形式的意义来源于地方文脉,并解释着地方文脉。但是,这并不意味着地区建筑学只是地区历史的产物。
云南嵩明项目策略说明书
2007年5月
二零零七年九月
云南嵩明项目前期顾问报告(讨论稿)
顾问的责任
星彦认为
顾问的责任是:
与客户一起找出答案
经常向客户汇报项目进展,以获取及时指导和支持
与甲方一起沟通交流,并提供一切必需的分析支持
提供外部观点和普遍适用的经验,使之与客户的需要相适应
保证以事实为基础,以成果为驱动力的工作方法
顾问的责任并不是:
将答案告诉客户
到项目结束前才向客户递交报告
要求客户创造奇迹
无视客户的专业知识和经验
采用理论性的,以研究为驱动力的工作方法
项目工作背景说明
甲方已经取得项目地块的国有土地使用权;
项目占地规模10平方公里,即15000亩;
项目位于云南省昆明市嵩明县杨林工业区西面,金山生态园北面;
本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。
深圳市星彦地产顾问公司云南嵩明项目前期顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上,确立如下条件作为本案的研究前提:
工作内容
工作人员
工作时间
工作地点
收集的数据
工作目的
项目外部调查工作
6人次
46天
昆明、大理、丽江
项目周边及实地考察
嵩明及昆明市宏观经济情况调查
嵩明及昆明城市发展及规划
嵩明及昆明市房地产市场现状
房地产市场现状分析
城市历史文脉分析
城市消费****惯分析
项目解析
竞争区域及策略分析
项目专项工作研究
10人次
78天
昆明、深圳
产业发展资料
消费者调研数据
房地产相关政策
项目增长极研究
项目产业发展研究
项目主题定位研究
项目客户定位研究
项目规划建议
项目开发策略研究
项目财务分析
项目沟通会
甲方6人
设计院5人
星彦3人
共17次
昆明、深圳
规划资料、昆明宏观资料等
项目核心观点的探讨
项目重要节点的把握
项目进度的沟通
内部策略会
15人次
共22次
深圳
产业资料、案例资料等
项目核心观点的探讨
项目思路的研究
项目工作情况介绍
项目工作情况介绍
专业人士深度访谈工作
深访对象
次数
涉及行业
政府
嵩明
11
规划、国土、宣传部、统计局、旅游局、农业局、投资促进局、开发委、发改委、建设局、地质勘探所
昆明
6
安宁
1
宜良
2
石林
1
规划院
1
规划科
机场
3
施工现场、新机场航空管委会、机场建设指挥部
产业
8
高尔夫协会、房地产、会展业、金融业、媒体、旅行社
合计
33
项目工作情况介绍
在售楼盘调研工作
调查对象
个数
具体楼盘
普通住宅
22
世纪城、新亚洲体育城、云南印象等
别墅
市内
5
世博生态城、高天流云、茉莉唐朝、列侬溪谷、滇池高尔夫
远郊
6
野鸭湖、墅镇、西山别墅、岭东紫郡、世林国际别墅、春城高尔夫别墅
旅游景点
6
中和坊别墅、感通别墅、沧海高尔夫别墅、官房别墅、丽江古城湖畔高尔夫别墅、玉龙高尔夫别墅
本项目竞争区域调查范围有:呈贡、安宁、宜良、石林、大理、丽江
竞争区域调查
工作进度
截止目前,项目组进行的工作内容包括:
完成对前期调研内容的梳理、总结
完成云南及昆明的大背景研究
完成对项目周边区域的背景分析
完成项目地块资源的梳理
完成昆明房地产市场的研究
完成本项目可能发展的养生+地产、体育+地产、空港+地产、生态农业+地产、旅游+地产、创意+地产六个方向的专项研究
完成项目主题定位、产品定位的初步论证和分析
完成项目整体规划布局和启动区域分析研究
即将进行区域价值评估、土地分等定级、财务及风险评价
需解决核心问题
通过实地调研,结合发展商目标、我司对区域开发的观点,针对本项目,我司认为本报告需要解决以下主要问题:
选择本项目最适宜采用的区域发展模式;
选择合适的产业开发,使之与地产开发联动;
研究竞争区域,制定竞争策略;
确定整体的开发理念、主题定位和客户定位;
提出整体规划建议;
进行地块区域价值评估以及土地分等定级;
确定项目的开发策略。
报告思路
项目研究背景
区域发展理论研究
核心问题的提出
项目规划建议
项目资源分析
可能发展方向
项目开发战略
项目主题定位
竞争区域分析
位于昆明远郊空港经济圈辐射区10KM2项目
项目选择怎样的发展模式?
区域项目增长极在哪里?
项目如何利用增长极进行持续发展?
项目区域竞争策略
项目增长极发展战略
项目核心产业选择战略
旗舰项目的