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谈物业管理企业内部控制
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摘要：内部把握作为企业经营活动的自我调整和自我制约的内在机制，处于企业中枢神经系统的重要位置，其管理水平准备了企业的生存和进展。物业管理企业属于服务性企业，内部把握具成本领先战略，则其在上述内控保障措施支配上更留意服务成本。第四，加强文化建设、建立反舞弊机制，企业应塑造企业文化氛围并影响员工的内部把握意识，培育乐观向上的价值观和社会责任感，加强法制及恳切守信等企业文化建设，任何人都不能凌驾于内控之上；企业应建立举报投诉制度和举报人爱惜制度，明确举报投诉处理程序，确保举报简捷无障碍。
（二）增加风险识别与评估力气企业应加强内控理论学问的学习，增加风险识别和评估力气，找出企业运营中重大风险点及关键风险影响因素，确定风险管理策略。第一，战略风险，战略目标的重大风险点是战略目标是否符合国家政策导向、是否立足于企业的自身状况。对于战略风险的把握与防范，是建立现代治理机制，企业重大决策不能由一人准备，必需由集体决策。其次，经营风险，这里主要争论企业运营中经济事项相关的风险。如收入业务的重大风险点有不相容岗位是否分别，是否导致错误或舞弊、客户信用评价及对客户欠款风险的把握等。对于经营风险的防范主要有审批管理、内部牵制、限额把握等。第三，财务风险，企业应依据具体状况把握资产负债比率，企业的经营利润至少应能掩盖利息支出；企业应规划长短期债务比例，严禁短债长用。第四，法律风险，企业应时刻关注国家相关政策、法律法规变化，在经营决策过程中准时做出调整。如，电梯平安、消防系统、行业物业费、能耗费收费标准、税务、劳务用工等相关政策及法律法规。
（三）完善业务活动把握企业应当依据内部把握目标，结合风险应对策略，找出风险关键把握点，综合运用把握措施，对各项业务活动实施有效把握。1．收费与坏账风险内控（1）不相容岗位分别。物业管理企业在收费环节应确保如下岗位分别：客户信用管理与销售合同协议的审批、签订；收款与台账登记；台账登记与财务记账；坏账预备的计提与审批、坏账的核销与审批等。因项目小、资源限制等的确无法实现不相容职务相分别的，企业应当实行不相关员工兼职、抽查交易记录、定期盘点资产等替代性把握措施。（2）授权审批。物业管理企业收费应按事前审批通过的合同或增值服务公示标准进行收费，对于增值服务相关业务数量的确定，企业应建立项目内部审批流程，明确相关人员核实的权限及相应审批程序；因特殊状况需要减免物业费或其他收费，应执行额外的审批流程，报企业领导批准后，方可执行。（3）客户信用评价及欠款风险把握。物业管理企业客户群体众多且人员构成简洁，坏账风险高，企业应建立客户信用评价制度，依据日常服务沟通中获得第一手客户信用状况，同时企业应当设置收欠费台账，对客户信用进行评价，分类进行风险把握；对于欠费，企业应建立清欠催缴制度，依据客户信用评价等级、欠费时间长短及金额大小，实行不同的催缴方式。清欠时物业管理企业应留意催收证据的收集及主见权利的时间限制等。2．选购付款业务循环内控（1）选购模式的选择。物业管理企业在运营中进行工程、平安、清洁、绿化等专业修理及服务时，需要选购的物资及服务品种多样，且物业管理企业管理项目多，地域分布分散，建议接受内部选购管理权限集中、实际交易分散的选购管理模式。（2）请购审批。企业应建立选购申请审批制度，明确相关的职责权限及流程。预算内审批事项应执行正常的流程把握，审批的重点是选购制度和流程的合规性；预算外或超预算审批事项应执行额外的审批流程，由归口职能部门负责落实和核查支出的必要性，报企业领导批准后，方可执行，审批的重点是支出的必要性及最低支出金额，预算外或超预算审批事项应严格把握防范风险。（3）选购验收。企业应按选购方案实施选购，企业收到选购物品后，应准时办理验收、入库手续，验证人应从质量符合业务需求、型号、规格、品牌、数量、单价及服务标准和选购申请核对全都后，在验收、入库手续上签字确认。企业在供应商选择、收货验收等选购环节应确保供应商的选择与审批、选购合同协议的拟订与审批、选购、验收与相关记录等岗位相分别。（4）对外包方的监督。物业管理企业为了聚力核心业务，在非核心业务上往往选择外包，如，保安服务、保洁服务、消防维保、电梯维保等。重大业务外包应由集体决策并提交董事会或类似权力机构审批；企业应综合考虑企业战略与外部环境，合理确定外包价格，择优选择外包业务的承包方；应加强对外包业务的管理，准时发觉和解决外包业务日常管理中存在的问题；应当亲热关注承包方的履约力气，建立相应的应急机制，避开业务外包失败造成企业生产经营活动中断。3．资产管理内控企业应建立资产定期清查和不定期抽查制度，确保资产平安；企业应加强资产的管理，最大限度地发挥其使用效能。