文档介绍：This manuscript was revised by JIEK MA on December 15th, 2012.
上海宝山区浦镇项目市场评估报告
上海宝山区月浦镇项目市场评估报告
市场、建议
前言
嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目
鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。
2、价格比较分析
区域
价格演变图
分析
外高桥保税园区
2001
2002
目前
2000
3000
4000
5000
6000
2600
3200
4000
两年涨幅达到50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在近期趋缓
闵行化工工业园
目前
2000
3000
4000
5000
6000
3600
4000
4500
2001
2002
目前两年涨幅只有25%左右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较小，且其影响作用逐渐消失
嘉定汽车工业园
目前
2000
3000
4000
5000
6000
2500
3000
3500
2001
2002
区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量
宝山钢铁工业园
目前
2000
3000
4000
5000
6000
2500
3100
3800
2001
2002
价格涨幅保持在25%左右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好
小结
四大产业园区房产市场都保持增长势头。
闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目
2004年
2005年
区域价格
4500元/M2
4800元/M2
3、客源比较分析
早期 目前 未来
外高桥保税园区
主要为动迁、由产业进驻及当地客源
本区域与外区域客源相结合的客源构成
有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射
闵行化工工业园
环境改造后，外区客源大量导入
主要为动迁、由产业进驻及当地客源
区域客分额将减少，成为多元化客源构成
嘉定汽车工业园
当时主要集中了相当部分高层别墅客源
未来将仍以产业客源及当地客源为主
汽车产业带来丰富的客源支撑
宝山钢铁工业园
主要为本地及宝钢等企业的客源支撑
未来客源仍将主要依靠产业带来的消费层
区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源
小结
由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。
随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目
经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
未来区域产品去化将有相当压力。
三、比较分析总结及范围框定
在价格上
本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。
在产品上
本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
在客源上
目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定