文档介绍：第九章 房屋维护修缮管理
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主要内容
本章简单介绍房屋的种类和基本构成、房屋的日常维护的内容和考核标准，以及房屋修缮工程的内容和实施三个方设备的故障排除及零部件的修换等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
这类工程的特点是项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫。经过小修工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。
（2）中修工程 是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在该建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下，而维持了原有规模和结构的工程。中修后的房屋要求70%以上必须符合基本完好房的标准。适应于：少量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。
这类工程的特点是工地较集中，项目比较小，工程量较大，带有周期性。
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（3）大修工程 是指凡是拆换部分主体和房屋设备，而不需全部拆除，其一次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。适应于：主体结构大部分严重损坏，但无倒塌或有局部倒塌的危旧房屋；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）必须进行管线更换和改善的工程；因改善局部条件，需要局部改建的房屋；需对主体结构进行专项加固抗震的工程。
这类工程的特点是工地集中、项目齐全，具有完整性。
（4）翻修工程 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋；无修缮价值的房屋；基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
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（5）综合维修工程 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。该类工程施工时，应该根据当地的具体情况和条件考虑到一些特殊要求（如抗震、防灾、防风、防火等）在维修中一并解决。适应于：该片（栋）大部分房屋严重损坏或一般损坏，需进行有计划的维修的房屋；需要该片（栋）的面貌进行有计划维修的工程。
★房屋维修管理的特点（复杂性 、计划性 、技术性 、经营与服务的双重性 ）
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＆目的：为了保证房屋的正常使用并延长房屋的使用寿命，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏，保证使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当的改善住用条件。
＆房屋维修管理的内容：
安全和质量管理：
房屋完好率及危险率的评定 ；
房屋的安全检查；
危险房屋的管理（整幢危房、局部危房、危险点；）：观察使用，处理使用，停止使用，整体拆除
房屋维修的计划管理
房屋维修施工管理：编制维修计划、落实施工队伍，施工过程的管理
房屋维修技术管理：岗位责任制、构配件检验制度以及技术档案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系
房屋维修的行政管理
房屋维修档案管理
房屋维修管理的目的与内容
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房屋维修标准与要求
维修标准按主体工程、楼地面工程、屋面工程、油漆粉饰工程、水电卫暖等设备工程、金属构件及其他等9个分项工程进行确定。
（1）房屋维修原则 确保房屋完好；改善使用功能；提高使用效益。
（2）房屋维修管理的要求 根据建设部1988年10月15日颁布的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》规定，考核房屋维修管理的标准有：
房屋完好率：50%～60%。
年房屋完好增长率：2%～5%；年房屋完好下降率不超过2‰。
房屋维修工程量：100～150平方米/人·年。
维修人员劳动生产率：5000元/人·年。
中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%～50%。
维修工程成本降低率：5%～8%。
安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3‰。
小修养护及时率：99%。
房屋租金收缴率：98%～99%。
租金用于房屋维修率：60%～70%。
流动资金占用率：小于30%。
机械设备完好率：85%。
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房屋的安全与质量管理
房屋完损等级的划分及评定
房屋的安全检查
危险房屋的管理
划分：
完好房
基本完好房
一般