文档介绍:Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
工程项目建设方案
总 论
1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及*****片区控制规划要求,上海某房商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米,较上年增长%,其中商品住宅的均价为2438元/平方米,较上年增长%,全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米,第二季度2394元/平方米,第三季度2327元/平方米,第四季度2510元/平方米,价格走势基本平稳。
表6:商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%)
商品住宅均价(元/平方米) 2438增幅(%)
居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%)
居民消费价格指数 增幅(%)
2003年,我市商品房的价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的万平方米商品住宅中,本市居民的为万平方米,比重达76%;外地居民购买的为万平方米,比重为24%。
表7:购买对象构成情况表
商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类
本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85
外地居民 所占比例 24置业投资 所占比例 15
近年来,随着经济的快速发展突ㄔ俺鞘薪ㄉ璨椒サ募涌欤沂械木幼』肪巢欢细纳疲魑』岢鞘械姆涔δ苋找嫦韵郑送獾亍⑻乇鹗鞘∧谄渌厥械娜耸糠追桌次沂泄悍恐靡担獾鼐用窆悍康谋戎刂鹉晟仙002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上涨,由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大,一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场,另一方面,如投资购房比重增长过快,对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响,因为我市的房地产比重较大,市场监管不力,容易出现投机或炒作,使市场升温过快,后劲不足,容易出现价格虚高。
5、商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米,较上年下降17%,其中商品住宅空置16万平方米,较上年下降11%。从空置区域看,新城区的比重较大,占60%。从时间看来看,我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房,所占比例超过80%,从空置原因分析,主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8:商品住宅空置结构情况表
按区域划分老城区万平方米所占比例(%)40
新城区万平方米所占比例(%)60
按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)10
95平方米~150平方米所占比例(%)20
150平方米以上所占比例(%)70
按单价划分2000元以下所占比例(%)8
2000~3000元所占比例(%)32
3000元以上所占比例(%)60
6、存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件(套),面积万平方米,较上年分别增长%,其中存量住宅12736套,面积万平方米,分别较上年增长%和%,房改房上市交易5700套,面积万平方米,较上年分别增长%和%。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头,其中上半年价格趋势平稳,下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响,存量房平均价格有所上涨,升幅达9%左右。
7、房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米,其中住房3万套,面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升,其中商业营业用房平均租金60元/平方米,较上年上涨20%,写字楼租金平均40元/平方米,较上年上涨25%,住房租金(市场价)9元/平方米,较上年上涨10%。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米,较上年减少34%,涉及被拆迁户5366户。
2000年以来,我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法,货币化安置的比例逐年上升,2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中,有50%左右购买了二手房,10%左右购买了新建商品房。
(二)房地产市场发展中存在的主要问题
1、土地供应布局不尽合理,供地条件不够完善
2001年以来,为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象,保护开发商和消费者利益,我市加大了宏观调控的力度,对年度土地出让指标予以总量控制,2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内,今年6月又根据市场形势,果断决策,在年初制