文档介绍：商业地产前期策划与案例分析
----本内容更多专业知识摘自:
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商业地产前期策划与案例分析:
【要点1】商业地产具有“恐高症”,楼层越高就越不受投资者追捧。一般而言,商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流。因此目前很多商场包括购物中心,都把购物设计在底层,高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的这个特性,针对不同建筑层的业态设计商场。
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【要点2】为了增加高楼层商业的吸引力,可以在高楼层安排一些能够拉动人流的有特色的业态,如影院、冰场、游乐中心等娱乐性业态,然而有些地方的法规规定,娱乐性业态的经营不能够超过三层以上,因此就大大限制了这些娱乐设施往高层设置的可能性。从消防法规上看,由于对娱乐性业态的消防疏散指标高,因此过多的娱乐性业态的存在,使得商场整体的疏散通道多,不可避免地减少了商场的使用面积及使用率。
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【要点3】从不同租户要求的工程技术条件看,由于许多娱乐性业态存在特殊的结构要求,例如夜店、室内娱乐、冰场、影院等业态要求局部或全部跨层挑空,取消的结构柱数量越多,对楼上业态的设置局限性越大,对结构方面的设计提出了更为复杂的要求。最终的结果是往往由于结构上的限制而无法根据最初的设想布置业态。
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【要点4】从消费者的行为考虑,一般逛完低楼层后人会出现疲劳状态,如果高楼层继续以购物为主,就很难吸引到消费者继续向上走,故高楼层一般安排餐饮、娱乐等消费性业态。
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优秀商业地产策划案例:昆山市某购物中心的业态规划
【点评】该项目只有两层,位处市中心,整体定位理念先进且全面。前1~5点进行主题、经营、功能、目标消费群体定位,接着第6点指出业态组合分布规则,第7~15点分别对百货、3C店、电影院、外餐、风情美食广场、咖啡茶餐简餐、娱乐区、品牌服饰折扣店、服务配套从经营方式、区域位置及面积规划、依据、收益方式、经营定位、目标客户等方面进行详细规划,第16点列出各业种具体的面积及占比,第17点列出各楼层、各业种的预招商品牌,在第19点还考虑了动线规划。
该案例在业态、业种的选择、定位、规划上分析全面。具有较强的可操作性和可行性,是一份优秀的商业地产项目业态规划的借鉴案例。
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