文档介绍：关于小户型物业的研究

小户型物业,一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看,小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华,交通方便的显著特征。从物业用途来看,主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看,小户型物业均存在容积率高;梯户比值高;绿化面积少;有多层商业裙房,生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低,投资风险较小,与其它物业有着很强的互补性,因此长期存在。
一、小户型物业定义 
基于更明确调研对象,现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比 
85%以上,且两房的建筑面积在85平米以下的物业
二、建筑产品特点 
1、 建筑规划 
小户型物业较多存在,建筑容积率高,并有二至四层商业裙房的特点。 
依托位置   实用性       附送面积   采光通风      形象      朝向       景观      噪音 
大社区     ★★★★★    ★★★★  ★★★★★   ★★★   ★★★★  ★★★★★  ★★★★ 
CBD辐射带 ★★★★★   ★★★     ★★★★★   ★★★★  ★★★★  ★★★★    ★★★ 
成熟商业圈 ★★★★      ★★     ★★★★    ★★★★★  ★★★   ★★★       ★★ 
2、 建筑平面特点 
小户型产品在设计上,要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以,对于通风、采光都应多加考虑。 
1) 建筑平面组合及走道布局方式 
a) 组合单元式 
组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物,其体形一般为板式住宅。平面较紧凑,户间干扰小。用3~4层设置一个通廊的办法将单元连通起来(空中花园),分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率,但会带来安全管理方面的问题。 
b) 走廊式 
采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介,其优点是可以提高电梯的服务户数。 
i. 内廊式:各户布置在走廊两侧,户间干扰大,通风条件较差,易产生黑厨房。 
ii. 外廊式:便于组织通风,但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院,但天井内噪音干扰较大。 
c) 独立单元式:也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心,将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数,并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式,对于小户型而言,其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊,将18户分于四个组团,减少户间干扰,缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗,但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。 
d) 跃式 
i. 跃层式:各户内设置小楼梯作为层间的联系,从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性,提高实用率。复式小户型较适用。 
ii. 跃廊式:在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯,两层共用一层公共走廊。(如:都市千千汇) 
2) 户型设计 
针对目标客户的特点,选择户型面积的大 小。 
i. 办公商用型___一张桌——对于办公商用型的小户型而言,开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。(*,开间尺寸建议以300mm为模数