文档介绍：房地产项目开发的四大程序及十个流程
一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)
阶段程序需准备的资料行政管理部门备注
提出项目建设的必要性和依据、
拟建规模和地点、资源、条件、发改委(计划局)
项目建议书(申请报告)
投资估算和资金筹措、建设进度以计划管理为主;
安排、效应分析。规划、土地、环保、
项目
水利、林业、旅游
前期
项目选址方案项目核准或备案资料: 等部门参与选址;
阶段
申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、建设
设计任务书、投资计划预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步
保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批。
初步设计(建设方案) 压覆评估等+营业执照。
办土地使用证:土地出让合同、
交费证明等;
施工图设计、图纸审查办规划许可证:申请报告和发改建委(建设局)
委批文、用地规划许可证、土地
项目
证、已审批规划图和建筑设计
准备
图;
阶段
办施工许可证:土地证、规划许土地、环保、
消防、人防、
项目征地、报建、招标可证、招标确定施工队、施工图
审查证明、质量安全监督手续规划、建设等
等。行政管理部门
项目质量监督记录、分项(分阶段)
施工组织施工(安全、监理) 工程质检报告、隐蔽工程验收记建设局
阶段录等。
验收备案资料:验收备案表、竣
建设、规划、
工验收报告、验收原始文件、质
验收、结算、备案消防、环保等
量检测证明,规划、消防、环保
行政管理部门
项目验收证明、质量保修书。
竣工
资料整理归档建设档案馆内部资料室
验收
阶段办产权证资料:土地使用权证、
规划许可证、施工许可证、竣工
产权登记、物业管理房地产管理局
验收资料、面积测绘成果、消防
和环保验收证明等。
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二、房地产公司项目开发的内部工作流程
主要工作内容工作部门
节工作
主项主办主办协办备注
点阶段分项
大类小类说明部门岗位部门
地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部
规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件项目部
土地对地块现状、地质条件、是否有
研发部
信息现场踏勘地下埋藏物等影响开发的因素项目部
工程部
收集详细了解
了解地块周遍的商业、教育、交
了解周边配套情况项目部
通等情况
了解地块所属区域的规划,对以
了解未来发展规划项目部研发部
后项目开发的影响和支撑
同土地所有方进行接触,了解土
了解地块的上市方
地出让方式和土地款,以及能否项目部
式和土地款
土地调整
价值了解当地的建安成本、政府收费
了解项目开发成本项目部
初判项目和具体情况
土了解当地的房地产
产品形式、开发周期的安排项目部销售部
地市场状况
获
现状图(四至电子文件) 项目部
取
销售部:参与市场调
阶查,进行地块周边及
段辐射范围内的客户销售部
市场深度调研分析、产品分析、市项目部
研发部
场竞争分析等;
研发部:负责协助进
行区域市场调研。
根据以往及周边项
目成交客户分析和销售部
产品分析等,对项目
土地项目最终定位研发部项目部
定位、客户定位、产
价值可行性研究报告
品定位等,提出策略工程部
深判性建议。
成本测算:针对多个方案进行初进行项目开发的方成本
步成本测算、利润率分析及比选案设计和成本测算。控制部
各部门会同研讨:根研发部项目部
据土地的开工条件、
开发周期及付款计划销售部
市场情况,共同制定
开发节奏。工程部
项目方案确定总经理各部门
现金流测算财务部各部门
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主要工作内容工作部门
节工作
主项主办主办协办备注
点阶段分项
大类小类说明部门岗位部门
项目招商报告区域宏微观市场研究
(前期阶段) 项目招商文本中盈利能力分析
项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部
明确合作伙伴、寻
合作伙伴确定
找合作方式制定合作方式、投资财务项目部
合作方案确定
寻找(招商阶段) 回报方式、草拟合同总监财务部
合作细节确定
合作
上报
项目引资行政办:协议盖章, 财务
资金签署战略合作协议项目部 Lionful
(商业计划书) 存档。总监
公司
财务部:协助办理股
项目部
合作实施权、增资等相关财务副总
合作公司成立及相关手续办理问题; 财务部
(实施阶段) 经理
行政办:工商局办理行政办
公司注册。